不動産投資

なぜ不動産投資で出口戦略を始めに決めるのか?成否を決める重要ポイントを解説!

不動産投資をこれから始めようと考えている方は、まず「出口戦略」を練りましょう

「まだ始めてもいないのに出口を考えなければならないのか」と感じるかもしれませんが、出口戦略は、不動産投資の成否に大きく関わります。

不動産投資には始まりと終わりがあり、終わった時点で利益が出ていたときにその投資は成功したといえるからです。

不動産投資の終わりでの利益=出口こそ、投資家の最終ゴールです。

そして、最終的に利益をどう出すかを考えるのが出口戦略です。

すべての投資に出口戦略はある

出口戦略を練ることは、不動産投資に限らず、すべての投資において重要な作業です。

投資には、入口と、運用途中と、出口があるので、順番に解説していきます。

運用途中では得も損も発生するので、最終利益を目指す

確保したお金で投資物件を買うことが、投資の入口になります。不動産投資の場合、投資用のマンションを買ったり、土地を買ったりしたら、投資の入口に入ったことになります。

投資の入口に入ると運用が始まります。

運用途中は、得することも損することもあります。そして、投資の前半は、投資の回収をしていきます

例えば、投資用マンションを3,000万円で購入し、それを人に貸して1カ月後に10万円の家賃収入が入ってきたとします。この時点では、3,000万円の出費に対して10万円しか収入がないので、収支は合いません。

しかし、これでよいのです。これが不動産投資のスタイルです

不動産投資は、投資したお金を回収してから、利益が出る仕組みになっています

投資したお金さえ回収してしまえば、家賃収入から諸経費などを差し引いたお金がそのまま利益になります。

利益を得る方法は、それだけではありません。不動産投資の出口では、投資物件を売却するという「大型収入」が発生し、これが「大きな利益」の原資になります。

「利益=これまで得た収入-出費の総額」を描く

投資を終える出口で、これまでに得た収入から出費の総額を差し引き、それがプラスになれば最終利益になり、その投資は成功です。

出口戦略をつくる目的は、最終利益を出す確率を高めるためです。

投資には必ずリスクが伴うので、誰も最終利益を約束することはできません。しかし出口戦略を描いておけば、リスクを小さくすることができます。

また、出口戦略を策定すれば、最終利益を、投資家が望む額に引き上げることも期待できます。

浮き沈みの連続だから出口を見据える

不動産投資は、浮き沈みの連続です。

世の中の景気がよくなると、投資物件の価値が高くなったり、家賃を値上げできたりします。これが「浮き」になります。

一方で、投資物件の近くにあった大企業や大学などが移転してしまうと、投資物件の価値が低下したり、家賃を値下げしても入居者が決まらなかったりします。これが「沈み」です。

不動産投資では、こうした浮き沈みを、当初から織り込む必要があります。

投資物件の価値が上がったらどうするか、景気が悪化したらどうするかといったことを、投資を始める前から考えておかなければなりません。

浮き沈みを乗り越えて、出口で利益を確保するために、出口戦略は欠かせません。

出口戦略はこう描こう

不動産投資の出口戦略の描き方を解説します。

不動産投資の特徴を押さえておく

不動産投資の出口戦略は、株式投資の出口戦略や、国債投資の出口戦略とは異なります。それは、投資の特徴が違うからです。

不動産投資には、3つの特徴があります。

  • 1)ミドルリスク・ミドルリターン、
  • 2)初期投資が大きい、
  • 3)長期的な視点が必要

不動産投資のリスク・リターンは、株式投資より低く、国債投資や預貯金より高いので「ミドル」と呼ばれています

不動産投資では、少しリスクを取って、少し多めのリターンを期待するので、出口戦略もこの特徴に沿って描くことになります。

株式投資は1万円からでも始めることができますが、不動産投資は投資物件が高額なので、低額では始めることができません。

大きな初期投資をして長期間かけて回収するという投資スタイルになるので、出口までの過程を長期間用意する必要があります。

まず「いくら利益をあげるか」を決める

出口戦略を策定するには、まず自分が、出口でいくらの利益が必要なのかを決めます。

このとき「利益は多ければ多いほどよい」というスタンスでは、出口戦略を描くことはできません。

しっかり「最終利益はこの額を目指す」という額を決めてください。

出口で確保したい利益こそ、最終利益です。出口戦略は最終利益を確保する戦略なので、最終利益の希望額を決めておかないと、出口戦略の中身を描くことができません。

シミュレーションする

出口戦略をつくるには、シミュレーションが必要になります。

不動産投資の最終利益は、以下の計算式で算出します。ここでは、投資物件を自己資金で購入した場合を想定しています。

不動産投資の最終利益(または最終損失)=全家賃収入+売却価格-投資額(物件購入費)-管理費などの経費や税金の総額

この計算式がプラスになれば最終利益になり、マイナスになれば最終損失になります。

出口戦略は、最終利益を確保するために策定するので、出口戦略を考えるときは「全家賃収入」「売却価格」「投資額(物件購入費)」「管理費などの経費」「税金」といった要素を検討し、シミュレーションすることになります。

投資物件を売る

もう一度、最終利益の計算式をみてみましょう。

●不動産投資の最終利益(または最終損失)=全家賃収入+売却価格-投資額(物件購入費)-管理費などの経費や税金の総額

「売却価格」に注目してください。

この計算式がプラスになれば最終利益になり、マイナスになれば最終損失になるので、運用途中で家賃収入が思うほど上がらなくても、投資物件を高く売却できれば挽回できることがわかります。

このとき注意しなければならないのは、売却はかなり先に起きる、ということです。

不動産投資を20年の期間で取り組むとき、20年先にいくらで売ることができるかを、不動産投資を始める段階で検討しなければなりません。

不動産投資を継続する

投資物件をそのまま持ち続けて不動産投資を継続することも、出口戦略の選択肢になり得ます。

例えば、20年で不動産投資を終えると決めていたものの、20年経っても入居者が途絶えることなく、家賃の減額幅も想定より小さい場合、投資家は「このまま続けたい」と思うでしょう。

その場合、いったん、これまでの20年間の不動産投資の収支を計算します。最終利益が確保できることを確認できたら、同じ投資物件を使った「次の不動産投資」の出口戦略を検討します。

次の不動産投資を何年間行うのか、次の不動産投資が終わったときいくらの利益を期待するかといったことを考えます。

次の不動産投資の出口戦略をあらためて策定しなければならないのは、これまでの20年間の不動産投資とは、異なる運用をしなければならないからです。

次の不動産投資は、20年経過した古い投資物件を使わなければなりません。これからの経済情勢も不動産市場の動向も、これまでの20年間とは大きく異なります。

そのため、出口において不動産投資の継続を選択した場合、一から出口戦略をつくる必要があるわけです。

投資物件に自分自身が住む

不動産投資の出口で、投資物件に自分自身が住む選択肢もあります。これも出口戦略のメニューの1つになります。

もし投資家が、不動産投資をしている間、賃貸物件に住んでいる場合、投資物件に住むことになれば、賃貸物件の家賃が要らなくなります。

支出が減るので、家計としては収入が増えた効果と同じ効果が得られます。

まとめ~出口戦略があれば安心

不動産投資には浮き沈みがあり、運用は常に一進一退です。経済情勢に翻弄されることもあり、想定通りにいかないことを想定しておかなければなりません。

想定通りにいかないのなら、不動産投資を始める前に出口戦略を策定しても意味がないのではないかと思うかもしれません。

しかしそうではありません。想定通りにいかないからこそ、出口戦略が必要になります。

出口戦略があることで、不動産投資の進捗状況が見えてきます。

不動産投資の進捗状況と出口戦略を比較することで、順調に推移しているか、修正が必要なのかがわかります。

出口戦略を最初に立てておけば、不安なく不動産投資を続けることができるでしょう。

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