不動産投資

【初心者必見!】ワンルームマンションによる不動産投資とは?メリット・リスクを正しく理解しよう

近年はワンルームマンションへの不動産投資を行う人が増えています。

ビルを丸ごと購入するよりも当初の投資金額が少なく済み、また都市部の優良物件が多く、リスクが低いイメージがあることを背景に初めての不動産投資として検討されやすい投資手法です

何となくリスクが低い印象を持たれがちなワンルームマンションでの不動産投資ですが、一方でワンルームマンションならではのリスクもあります。

メリット・リスク双方を正しく理解したうえでワンルームマンション投資の検討を進めることが大切ですので、今回解説します。

そもそもワンルームマンションによる不動産投資とは?

ワンルームというのは、一部屋で居住機能が全て整っている物件のことです。

不動産情報などで言うところの1R、1K、1DK、1LDKまでを「ワンルーム」とするのが一般的です。(厳密には1LDKはリビング・居室の2部屋がありますが、ワンルームに含める傾向にあります)

ワンルームマンションの建物の中には、「ワンルーム」の区画が多数ありますが、ワンルームマンション投資は、マンションを丸ごと購入して投資するのではなく、マンションの中にある一区画単位で購入・投資します

購入した区画の入居者が支払う家賃が基本的な収入源になります

もし物件の売却時の価格が購入価格を上回っていれば、売買価格の差も投資家の収入となりますが、地価や立地環境など様々な要素により変動する売却価格を予測するのは難しいため、一般的には家賃収入を収益の中心とみて投資を検討します。

ワンルームマンションでの不動産投資のメリット

ワンルームマンション投資には他の不動産投資とは異なるメリットがいくつかあり、ワンルームマンション投資の人気の理由にもなっています。

少ない元手で始められる

不動産投資を始める上でネックとなりやすいのが、初期投資額の大きさです。

アパートでも一軒所有すれば5000万円以上になりますし、ビルになると億円単位になることも珍しくありません。

一方、ワンルームマンションはマンションの中の一区画しか所有しないため、物件価格が低い傾向にあります

都心の新築でも3,000万円程度で検討余地が出てきますし、中古物件などなら数百万円で購入できる物件も少なくありません。

5,000万円の蓄えはないけど、数百万円なら出せるというサラリーマンは多いことから、サラリーマンの不動産投資のきっかけとして、ワンルームマンション投資が人気化しているのです。

銀行ローンも活用しやすい

元手が足りない中で不動産投資を始めるために、銀行ローンを検討する方も少なくありませんが、初期投資額の少ないワンルームマンション投資の方が銀行審査は通りやすいでしょう

数百万円〜2,000万円なら若い一般的なサラリーマンでも審査が通る可能性は充分あるので、元手がないフルローンでの投資も検討しやすくなります

これが、一棟購入で5,000万円以上のローンを借りるとなれば、審査が厳しくなり、高年収やこれまでの投資実績など、信用力をサポートする材料が必要になってきます。

都市部の入居需要が高い物件が多い

ワンルームマンションという形式は、都市部の一人暮らしや夫婦暮らしなどがターゲットとなっています

こうした層には通学・通勤を行う方多いため、必然的にワンルームマンションは都心部や、地方都市でも交通の便が良いなど好立地に位置する傾向にあります。

上記のような立地にあるワンルームマンションは人気化しやすいため、不動産投資でネックとなりがちな空室リスクや、物件の経年劣化による家賃の低下の度合いが小さい傾向にあります。

つまり、一般的な不動産投資よりも、長期間にわたり安定的な家賃収入が期待できると言うことになります

ワンルームマンション投資を行う上でのリスク

一方で、ワンルームマンション投資にはリスクもいくつかあります。これらのリスクを理解した上で投資検討を行うことが大切です。

利回りが低い傾向にある

利回りとは、簡単にいうと投資元本に対する家賃収入の割合ですが、一般的に優良物件ほど利回りは低い傾向にあります

優良物件は空室リスクなどが低く、家賃収入が安定して入る可能性が高いことから、物件価格が多少割高でも買い手がつきやすいためです。

そして、メリットで紹介したところではありますが、ワンルームマンションは交通の便が良い都市部の優良物件が多いことから、利回りが低くなりやすいのです。

ワンルームマンション投資では、購入価格に比して月々の収入が小さいことはある程度覚悟した上で、入居者が期待できる優良物件を購入した方が良いでしょう。

修繕・建替えなどを自分で決められない

アパート・マンションを丸ごと購入した場合は、住民への配慮は必要になるものの、修繕・建替えなどの時期はある程度自身でコントロール可能です。

しかし、ワンルームマンション投資ではあくまで、一区画の権利を保有しているに過ぎないので、建物の修繕や建替えは一般的にビル全体を管理している管理組合で決定されます。

自分の計画通りに修繕して物件の魅力を高めることができない、また自分の意図しないタイミングで修繕費用が発生する、といったリスクがあります

不動産投資に伴う諸費用が家賃収入を上回ってしまうリスク

不動産投資では、家賃収入がまるまる手元に入ってくることは基本的になく、以下のような費用を定期的に支払っていく必要があります

  • ローンの支払(利息・元本)
  • 税金
  • 管理会社などに支払う管理費
  • 修繕積立金

など

もし、家賃収入より以上のような諸費用の支払いの方が多い場合は、投資をしているのに、徐々に資金が流出していくことになります。

ワンルームマンション投資は、ビル一棟に丸ごと投資するよりも月々の家賃収入が小さいことから、一般的に家賃収入より諸費用の方が高くついてしまうリスクは高いと言えます。

支払わなければならない諸費用まで計算の上、最低でも月々の実際の収支をゼロ以上にする計画を立てた上で、投資を始めることが大切です

まとめ

初期投資額が小さい、都心の優良物件に投資しやすいなどの理由で人気のワンルームマンションによる不動産投資ですが、メリットがある反面、いくつかリスクがあることも忘れてはいけません。

メリット・リスクをしっかりと理解した上で、それでもワンルームマンションによる不動産投資が自分に適した投資方法かどうか、慎重に判断した上で投資を実行することが大切です。

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