不動産投資

【初心者向け】不動産投資の始め方!必要な準備や運用の流れをわかりやすく解説

コロナ禍によって本業以外の収入源を求める方が増えている今、資金を効率的に運用できる「不動産投資」に注目が集まっています。

しかし、不動産投資初心者の方のなかには「どのように始めたらいいのかわからない」と、なかなか一歩を踏み出せない方もいるかもしれません。

確かに難しそうなイメージがあるかもしれませんが、実はその仕組みを理解すると意外と簡単にチャレンジできます。

そこで、今回は不動産投資の始め方を初心者向けに徹底解説。必要な準備や運用の流れをチェックしながら、不動産投資をスムーズにスタートしましょう。

不動産投資とは

まずは、不動産投資に関する基礎知識を押さえておきましょう。

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産物件に投資をすることを言います。

一般的には、購入した建物を貸し出して家賃収入を得ることや、購入した物件の価値が上昇したときに売却して差額の利益を得ることを目的として行われる投資手法です。

投資対象としてはマンションやアパートが多く見られますが、一戸建てやシェアハウス、駐車場などさまざまな種類があります。

どの種類を選ぼうか迷う場合には、なるべく少ない資金で投資できる物件を選ぶことで失敗時のリスクを最小限に抑えられるでしょう。

不動産投資を始めるにあたって必要な準備

不動産投資を始める際には、以下でご紹介する3つの準備が必要です。

1.資金を準備する

不動産投資を行うためには不動産を購入する必要があるため、まずは自己資金を準備することから始めましょう

場合によってはローンや銀行融資などを利用して頭金なしで始めることもできますが、

その場合は家賃収入のほとんどがローン返済で消えることになり、着実な利益は見込めません。

そのため、イメージとしては余った資産を活用して不動産に投資し、運用するなかで徐々に利益を増やしていく手法が理想です。

目安としては、希望する物件価格の2割程度を頭金として用意しておき、さらに突発的な出費が発生したときのために+αの資金を準備しておくことをおすすめします。

2.リスクを把握する

不動産投資は、株式投資やFXといったほかの投資に比べるとリスクが低めであると言われています。

とはいえ、場合によっては予期せぬ事態に見舞われて損失が生じる恐れもあるため、どのようなリスクが考えられるのかを事前に知っておくことが大切です。

そこで、不動産投資における主なリスクを以下でチェックしておきましょう。

◆空き室リスク

入居者が決まらずに収入減を引き起こすリスク

◆家賃未払いリスク         

入居者が家賃を滞納することにより、計画的に収入を得られないリスク

◆金利上昇リスク

借入当初よりも金利が上昇し、収益悪化に陥るリスク

税金関連のリスク

不動産所得税や固定資産税などの税金の支払いにより、持続的な運用が難しくなるリスク

物件の経年劣化リスク

築年数に伴って物件の価値は下がっていくため、それに比例して家賃収入も下降するリスク

◆災害や事故のリスク

災害の影響や事故物件化などが原因で、収益悪化に陥るリスク

◆流動性リスク

収益を現金化できるまでに時間がかかり、思うように換金できないリスク

上記のようなリスクを回避するためには、できるだけリスクを回避できるような魅力的な物件を選ぶ必要があります。

貴重な資金を用いて不動産投資を始めるわけですから、リスク対策をしっかりと行いながら運用を進めていきましょう。

3.収支計算に慣れておく

収支計算ができるように準備することも、不動産投資を始める際に重要なポイントです。

収入に対してどのくらいの支出が生じ、結果的にどのくらいの収益が得られるのかをきちんと計算できれば、物件選びの際にも実際に運用する際にも大きく役立ちます。

まずは、家計簿などを用いて毎月の収入と支出を管理し、収支計算に慣れておきましょう。

また、無料の収支計算ツールなどを利用して、実際に投資のシミュレーションを行ってみるのもおすすめの方法です。

不動産投資を始める流れを詳しく解説

ここからは、不動産投資の具体的な始め方をご紹介します。物件の取得から引き渡しまでの流れを8つのステップに分けて解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

1.情報収集を行う

先述したように、不動産投資にはマンションや一戸建て、シェアハウスなどさまざまな種類の投資対象物件があります。

まずはインターネットなどでたくさんの物件情報に触れ、それぞれの特徴を押さえることがポイントです。

情報収集をしているうちに、ご自身にはどのタイプの物件が適しているのか、さらにはどのエリアでどのくらいの間取りの物件を選んだらいいのかなど、投資したい物件を絞り込みやすくなります。

2.不動産会社に連絡し、資料を請求する

気になる物件が見つかったら、その物件を取り扱っている不動産会社に連絡をします。

メールでも電話でもお好みの方法で問題ありませんが、電話のほうがその場で確認してもらえるためより早く次のステップに進めるでしょう。

連絡をしたら、以下の資料を請求して必要事項の確認を行います。

◆物件概要

物件価格や面積、間取りなどの基本情報

◆レントロール

現在の賃貸条件(家賃やルールなど)

◆維持費に関する資料

年間の維持費における具体的な金額

◆固定資産税評価額がわかる資料

毎年支払う税金の額や物件の資産価値

◆登記簿謄本

物件における過去の履歴

上記の資料をもとに、物件の価値や収益価格、考えられるリスクなどを判断します。

不動産会社によっては上記すべてが手元にない場合もありますが、できる限り多くの資料を集めることでより的確な判断につながります。

3.現地調査・物件の内見

資料をチェックしたうえで、さらに物件を深く知るために現地調査と内見を行います

その際は物件の中身ばかりをチェックするのではなく、交通の利便性や住みやすさといった周辺環境も合わせて確認することが大切です。

おすすめは、地元の不動産会社を訪れて情報収集を行うこと

エリアの特徴や周辺相場、競合物件の稼働率、事件といったネガティブな情報など、地域に根差した業者ならではの有益な情報を得られる傾向があります。

4.買い付け申込書を提出

投資対象物件を限定できたら、買い付けの申し込みに進みます。不動産会社に買い付け申込書を提出し、売り主に物件を購入したい旨の意思表示を行います。

ただし、申込書を提出したら必ず購入できるというわけではありません。

売り主が承諾した場合のみ購入でき、場合によっては同時期に申し込みを行ったほかの投資家が選ばれるケースもあるため注意しましょう。

5.融資の申し込みを行う

自己資金+ローンで物件を購入する場合には、金融機関に融資の申し込みを行います。

不動産会社によっては金融機関を紹介してもらえる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

融資相談に出向く際には、物件資料や本人確認資料など、融資の申し込み時に必要な資料を持参するとスムーズです。

また、融資を受けるためには必ず事前審査が行われるため、審査基準や結果が出るまでの期間についてもあらかじめ確認してから申し込みを行うとよいでしょう。

6.売買契約を締結する

融資の事前審査に通過したら、いよいよ物件の売買契約を結びます。

契約の前には必ず「重要事項説明」が行われるため、物件に関する認識や交渉内容などと食い違う点はないか、不安な要素はないかなどを最終的に確認しましょう。

内容に問題がなければ、正式な売買契約へと進みます。

具体的には売り主と直接顔を合わせて手続きを行い、契約書への署名・捺印ののちに手付金を支払うケースが一般的です。

7.金融機関に本審査の申し込みを行い、金銭消費貸借契約を締結する

売買契約と同時進行で、金融機関に本審査の申し込みを行います。

無事に通過したら金融機関と金銭消費貸借契約を締結してローン契約の成立となりますが、本審査の結果が出るまでに2週間~1ヶ月程度要することを把握しておきましょう。

ちなみに、金銭消費貸借契約後に融資条件を変更することはできません。金利や融資期間などの点について、しっかりと納得したうえで契約に踏み切ることが大切です。

8.不動産取得が完了し、運用を開始する

ローン契約が完了したら、不動産取得の最終段階です。

融資を受ける金融機関に売り主・買い主・不動産会社の担当者・司法書士などが集まり、決済や登記などの手続きが行われます。

手続きが完了したら、物件関連の書類や鍵などを受け取って終了です。これにて引き渡しとなり、投資物件の運用へと進みます。

しっかりと準備をしたうえで不動産投資を始めよう

初めて不動産投資を行う方向けに、基礎知識や必要な準備、始め方を解説いたしました。

自己資金の蓄えや情報収集といった事前準備をしっかりと行うことで、初心者でも効率的にリスクを回避しながら不動産投資をスタートできます。

また、始める際の具体的な流れを押さえておくと、物件の取得から運用までのステップをよりスムーズに進行できるでしょう。

ぜひこの記事を参考に、不動産投資に向けた準備を始めてみてはいかがでしょうか。

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