不動産投資

この物件買いますか?

編集部の野々村です。

突然ですが、あなたならこの物件買いますか?

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整形地、南東、北西の建築条件なし
北東側:4.00m
南東側:6.50m
用途地域:第一種中高層住居専用地域
土地面積:112.16㎡
建ぺい率:60%
固定資産税路線価:94,000
価格:1,790万円
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購入する際のポイントはいくつかありますが、今回はわかりやすく土地だけにフォーカスしていこうと思います。

ちなみに、土地価格を算出する方法はご存知でしょうか?

土地の相場目安は、路線価から求めることが出来ます。

土地評価額の見方も4種類あります。

・固定資産税路線価
・相続税路線価
・地価公示価格
・都道府県地価調査価格

これらは何が違うのかというと、国なのか県なのか市なのかというように管轄の違いになります。

土地評価をみるにはどこを見たらいいかというと、結論全部です。

なぜなら、地域によっては固定資産税路線価と相続税路線価が違う場合があり、総合的に判断する場合があるからです。

とはいえ、最初から全部見るのは大変かと思いますので、銀行の融資でも使える固定資産税路線価を中心に見ていきましょう。

路線価をみる方法は“全国地価マップ”と検索すると、誰でも無料でみることができます。

サイト内で調べたい住所を入力すると、路線価といって1㎡あたりの標準的な価格が出てきます。

そこで注意してほしいのは、市場でやりとりされている金額の大体7〜8割の値段が目安となるので、先ほどの物件でいうと、

固定資産税路線価:94,000÷0.7=134,286円/1㎡

となります。

次に1㎡あたりの価格がでたら土地面積をかけます。

134,286円✕112.16㎡=15,061,517円

合計した金額に実際の取り引きが成立する価格、つまり実勢価格といわれるもので相場の0.7で割ります。

15,061,517円÷0.7=21,516,452円(実勢価格)

となります。

実勢価格が約2,150万円だとすると、売出し価格が1,790万円でしたので、売却時に360万円の利益になることがわかります。

このように購入する前からすでに利益が確定していると、安心して不動産投資ができます。

今回は土地に着目してお伝えしましたが、土地だけでも利益になるのはいいですよね。

また絶対に上物を建てる必要はなく、場合によっては駐車場での投資も可能です。

メリットとしては、比較的低い予算で始められ初期投資が少ないのが魅力的です。

例えば、先ほどの土地でいうと約100㎡だとして車3台分は止められます。

月極駐車場として活用し、一台1.2万円で貸し出して満車だとしたら、3.6万円/月✕12ヶ月で約43万円の収入になります。

仮に5年運用としたとして、215万円の収入(税金除く)

もし土地を売却すれば360万プラス215万円の収益があった場合、トータルで575万円の収入を得ることができます。

これを少ないと捉えるか多いと捉えるかは個人の見解によりますが、これを元手に
次の不動産の購入をするという選択肢が増えます。

そして2軒目、3軒目、5軒目と雪だるま式に資産を増やすことも夢ではないと思います。

とはいえ、最初の物件をどう探したらいいのか?

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