不動産投資

不動産を高く売却するタイミング

不動産投資で利益を狙うには売却するタイミングは重要です。

しかし、どのタイミングで物件を売却するべきか?悩む方も多いでしょう。

そこで今回はマンションやアパートに着目して見ていきます。

高く売却するタイミング

2022年現時点で、中古マンションの価格は高騰しており、新型ウイルスが流行る前よりも高く取引されています。

その背景としては世界的なインフレによる建築資材が高騰して、バブル期並の価格まで
値上がりしています。

そして新築マンション高騰の影響を受け中古マンション価格も上昇しています。

とはいえ、今後も上昇するかは誰にもわかりません。

市況的には今かもしれませんし、まだ保有した方がいいという判断もあるとおもいます。

そこで売却する指標をいくつかご紹介していきますね。

購入時より売却金額が上回る場合

不動産の購入金額よりも売却金額の方が上回る場合は、不動産投資として理想的な売り時と言えます。

たとえば、2,000万円で購入した投資マンションを2,500万円で売却できれば、表面的な利益は500万円です。

ただしこれは、あくまでも理想の売り時です。

実際には保有期間が長くなるほど売却金額は下がる傾向にあり、売却額が購入額を超えるのは地価が上昇している地域など、ごく一部のケースといえます。

価格相場の上昇

価格相場は、路線価を調べることでその地域の評価額がわかります。

これは地域によっては毎年変わり​​特に主要都市、観光地を中心に上昇傾向となっています。

不動産相場を正確に見極めるためには、路線価などの公的な指標や所有する不動産の実勢価格を確認する必要があります。

デットクロス

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態ですね。

こうなるとキャッシュフローには変化が無いのに、表面上は大きな利益が出てることになり、結果として税金の支払額が大きくなってしまいます。

それをきっかけに資金繰りが悪化、最悪のケースでは黒字倒産してしまうこともあります。

低金利のとき

2023年に日銀の黒田総裁から新総裁に変わることが決定しており、金利が上がることが予測されます。

つまり、利上げされる前に金利が低い状態だと、不動産投資でローンを組む際の利息が少なくなるため、購入側としては有利になります。

(固定金利、変動金利にもよります)

そのため金利の動向は、常にチェックしておきたいポイントです。

このように、売却する際に着目する一例をお伝えしてきました。

家賃収入によるインカムゲインを目的とする不動産投資は、賃貸需要がある物件かどうか、利回りがどれくらいかが判断基準となりますし、売却益となるキャピタルゲインを得たいなら、相場から見てもお買い得な価格設定されているか気になります。

どちらにしろ出口としての売却、つまり購入した時点で売却する価格がある程度予測できることが重要です。

また初めて利益や損失が確定し、その投資が成功だったかが分かるという事を知らなければいけません。

売却が上手くいかなければ、運営中にいくら利益が出ていても、それを一気に吹き飛ばして逆に損失が確定してしまうくらい、売却が投資に与える影響は大きいです。

そして、物件をいかに高く、適切なタイミングで売るかを考えるのが出口戦略です。

なのでその物件を購入するかどうかを検討する際に、「いくらで売却できそうか」を考えてそれを判断材料としたうえで、物件を購入していきましょう。

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