不動産投資

低金利時代の終焉…不動産投資家は何を考えるのか?

先日、アメリカではFRB(連邦準備制度理事会)が政策金利を引き上げる方針を示し、大幅な利上げが続き住宅ローンの金利も上昇しています。

この状況は、日本にどのような影響を及ぼすのでしょうか?

ついに日本も大手銀行が、11月の住宅ローン金利を引き上げると発表して話題になりましたね。

10月と比べた上げ幅は、

りそな銀0.03%
三井住友銀0.10%
みずほ銀0.15% と発表しています。

ですが、日本の住宅ローン金利はアメリカと比べるとだいぶ低い水準で推移しています。

とはいえ、2022年に入って以来、日本の住宅ローン金利も上昇傾向にあります。

住宅ローンの金利が上がる前に、マンションなどの不動産を買う動きが活発となりましたが、住宅ローンの金利が上昇しはじめたら、その勢いは衰退してもおかしくないでしょう。

現在、アメリカの金利上昇の影響で円安の進行やインフレが加速しています。

それを改善すべく円安やインフレの影響を抑制することが必要となり、近い将来、日本の金利もアメリカのように大きく上昇すると想定されます。

例えば、金利が1%変動するだけでも大きく差が生じます。

もし1億円を35年ローンで組んだと仮定しましょう。

全期間金利型、1%と2%で比べてみた場合、金利1%上がるだけで毎月の返済額は約5万円あがり、総返済額も約2,000万円ほど変わります。

なので1%異なるだけで支払い金額が大きく変わり、返済計画や賃貸経営にも影響するでしょう。

それらを踏まえた上で、不動産投資家は何を考えるべきでしょうか?

近年、建築費用が上昇するというウッドショックは記憶に新しいですが、建築費の上昇は不動産業界にとっても消費者にとっても気になるところです。

一方で、金利上昇リスクは低金利が長年続いていることもあり、過去の金利変動から金利上昇のリスク対策も重要です。

不動産投資を行う上で、ライフプランを考慮しつつ、利益を最大化するには金利という外部状況も考慮しなければいけません。

そこで金利上昇にむけてわかりやすい対策の1つが、繰り上げ返済の資金を残しておく方法です。

繰上げ返済は期間短縮型で行うと返済期間が短縮されます。

購入時には手元の資金を頭金としてめいっぱい使ってしまう方が少なくありませんが、手元資金を残しておくと返済計画に余裕を持たせることができます。

またすでに不動産をお持ちの方は、借り換えを検討する方法も1つです。

高い金利から低い金利の住宅ローンへの借り換えは、住宅ローンの総返済額を減らす効果があります。

しかし借り換えをしても、必ずしもお得になるわけではありません。

そのため金利がお得になるタイミングや借り換えできる条件を満たしておくことが重要です。

このように今からでもできる金利上昇の対策を早めに検討していきましょう。

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