不動産投資

映画ロッキーと不動産評価法

突然ですが、シルヴェスタースタローン主演映画ロッキーを見たことがありますか?

1976年がシリーズ1作目のアメリカ映画。

無名時代のスタローンが主演し、脚本を書き上げた作品で、本作は彼を大スターにさせた一本となりました。

無名のボクサーが紆余曲折あり、建国記念のタイトルマッチに出場するチャンスをもらいます。

ただの3流ボクサーではないことを証明するため、圧倒的不利と思われる試合でしたが、ロッキーは闘志を燃やしリングに立つことを決意します。

相手から何度も倒されては、立ち上がり打ちかかるロッキー…

どちらが勝つかハラハラ・ドキドキする展開が印象的です。

これは映画として楽しめるからいいですが、たとえば不動産投資で上手くいくかドキドキしたり、最終的に利益が出るかどうかわからないと不安になりますよね。

でも、もし物件を購入した段階で勝つことが決まっていたらどうでしょうか?

映画ロッキーでいうと、エンディングで主人公が勝つか、負けるかがネタバレしているイメージです。

結末がわかる映画はつまらないですが…

不動産投資では、はっきりエンディングがわかる方が安心ですよね。

購入した瞬間に勝ちを確信するためには、その値段以上で売れないといけません。

ではどうすればいいかというと、評価額より安く売りに出されている物件を選ぶことです。

たとえば、売値が700万の物件があったとして、固定資産税路線価による評価額が売値よりプラス200万の900万円になるということです。

不動産は株やFXと違い、売主の事情によって市場より安い値段で物件が売られることがあります。

たとえば、相続で受け継いだ物件の管理ができないので1日でも早く手放したい…

また、相続税を支払うために、今すぐキャッシュが欲しい人が市場より安値で売る場合があります。

このように、売主の事情により評価額よりも安く物件が売りに出されることは少なくありません。

なので、物件を相場よりも安く購入することは、現実的だということです。

そのためには、物件の”評価法”を知ることが大切です。

その評価法とは、

原価法
取引事例比較法
収益還元法

が主になります。

原価法

原価法は今建っている建物を取り壊し、全く同じ建物を建て直すと仮定して

いくら費用がかかるかを計算します。

ただ、実際の物件は築年数が経過しているので、築年数が経過した年数に応じて建物が劣化していると仮定し、費用を計算します。

この費用を仮定の建て直し価格から差し引いたものが、物件の査定額になります。

つまり、今の売却価格になるという仕組みです。

取引事例比較法

取引事例比較法は、まず売却する土地と条件が近い土地の過去の成約事例をいくつか選んで、平均坪(㎡)単価を算出し、算出された単価に売却する不動産の広さを乗じます。

その金額をベースに、方角・前面道路・高低差などの要因や経済状況を考慮の上、査定価格を出す方法です。

ちょっと難しいですよね…

例えば、お使いのパソコンがいくらになるか査定したとします。

パソコン買取サイトを見ると、似たようなパソコンの取引事例を見ることができますよね。

そこでパソコンのキズや不具合の度合いによって価格が決まると思いますが、そのようなイメージです。

収益還元法

収益還元法は、その不動産が将来どれぐらい稼ぎ出せるのか、収益力に基づいて不動産の価格を求める方法です。

その物件の収益力が高ければ査定価格も高くなり、収益力が低ければ査定価格も安くなります。

このように、物件には査定方法があります。

それぞれの物件の条件に合わせて、使い分けることで正確な評価ができます。

自分でも物件を評価できるようになり、売値が評価額よりも安い”お宝物件”を見つけていきましょう。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら