不動産投資

戸建て投資で失敗しない選び方

今回は戸建て物件で失敗をしづらい、しにくい、しないためにどうすればいいか?

選び方のコツについてご紹介します。

利回りよりも担保価値を見る

一見すると、高利回りの物件の方が効率的に利益を得られるように思えますが、それは利回りに関する重要なポイントを見落としています。

それは「満室時を想定している」といった点です。

つまり、表面利回りだけを見るのは危険ということです。

当然、常に満室であれば高利回りの物件は、多くの賃貸収入が見込めて大きな利益を得る事ができます。

ですが、実質利回りも視野に入れながら、担保価値をしっかり見ていくことが大切です。

たとえば、500万円のものが300万円の融資が下りるのか、500万融資が下りるのか、または融資が下りないのかによって、購入する際の戦略が変わってきます。

不動産投資で最初の頃は、少ない現預金で始める方が多いので、融資をうまく使っていきたいですが、利回りが高い物件は担保が下りないケースが多いです。

なので、担保を下ろすためにどうしたらいいか?担保価値をしっかり計算できるようなスキルを身につけていきましょう。

道路付けの知識を身につける

道路付けとは、別名「接道条件」とも呼ばれ、土地に道路がどのように接しているかを示すものです。

書類には「西6m・南4m」など、土地と道路が接する方角と道路の幅員を組み合わせた略記で表示されます。

道路付けの内容によって、土地の価格、不動産の価格に差がつくため、その状況によって、

「道路付けが良い」
「道路付けが悪い」

といういい方をされます。

この道路付けの判断は難しいと思いますが、

たとえば間口が何メートルなのか、所有権がどのくらい必要なのかなど、ほとんどが役所に聞けば教えてくれます。

「このエリアを購入したいのですが再建築できますか?」と聞いてみてください。

実際問題として、不動産屋さんでもそこまで調べる人は少ないのが現実です。

そういった情報を元に不動産屋さんに話を持っていくと、

「この人はちゃんと調べている」
「本気で探している」

という目線でみられ、交渉が有利になります。

有利になることで、お値打ちな値段で購入できる場合がありますので、

私道や再建築不可の情報は、基本的には自分で調べて購入を検討していきましょう。

需要のあるエリアで不動産を探す

不動産投資では、物件を購入しようとしているエリアや物件本体に賃貸需要がどの程度あるのか?把握しておくことが重要です。

どんなに素晴らしい物件でも、借りる人がいなければ意味がありませんよね。

でも、どういったエリアを探せばいいか?わからない方もいると思います。

これはケースバイケースですが、1つの指標としては、

・人口が増加している
・周辺の利便性や環境がいい
・周辺に賃貸物件がある
・駅からの距離

などを見ると探しやすいです。

まずは、「賃貸需要が高い」とされるエリアや物件の特徴を把握したうえで、購入予定の物件とエリアの賃貸需要を実際に調査してみることをおすすめします。

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