不動産投資

買ってはいけない戸建て物件

不動産投資で、最初に戸建てを選ぶ方が多いと思います。

でも、どんな戸建てを選べばいいかわからない…

せっかく購入するなら失敗したくない…と不安に思うことはありませんか?

今回は、買ってはいけない物件の特徴をご紹介していきます。

擁壁(ようへき)物件

擁壁とは高低差のある土地で、側面の土地が崩れるのを防ぐために設置された壁上の構造物のことです。

高台や丘にある住宅地は、隣家との間に土の安息角(土を積み上げたときに崩れず安定する最大角度)を超える大きな高低差が生まれる場合があり、強固なコンクリートなどで支えなければ、土・建物の荷重や雨水の水圧で崩れてしまう危険性があります。

擁壁には崖の崩落リスクを防止し、建物を守る役割があるということですね。

この擁壁物件ですが、安く売り出されている場合がほとんどです。

なぜかというと、一般的な土地に建っている戸建ては、基本は家だけを建て直せばいいのですが、擁壁というのは大体が崖になっている部分も作り直さなければいけません。

つまり、造成工事が必要になってくるわけです。

そうなるといくら安く物件を購入できたとしても、造成工事により物件以上の費用がかかってしまうケースもあります。

怖いのは物件価格だけを見て、銀行の融資を受けずに現金で買ってしまうことです。

トータルの費用を考えずに購入すると、工事費用を補うことができず、後で売りたいときに
売れなくなってしまうので注意が必要です。

私道物件

道路には、大きく分けて公道(道路法上の道路)と“私道”の2種類があります。

両者の違いは、所有者が誰であるか?という点です。

それに伴って、通行が認められている人の範囲にも違いがあります。

公道を所有しているのは、国や地方公共団体です。

たとえば、国道は国、県道は県、市道は市が、それぞれ所有しています。

公道については、一般の交通のために使用することを目的としているので、基本的には誰でも通行することが認められています。

一方で私道は、あくまでも民間の個人や団体の所有物であるため、所有者に許可された人以外は基本的に通行できません。

購入を検討している物件で、見た目は道路でも私道に面している方々が持っている土地を通って買わないといけない場合、「購入先の売主がその道路の所有権をもっているか?」ということが重要なポイントになります。

もし所有権がない場合、“再建築不可”といって戸建てを建て直せなかったりします。

このケースも、融資を受ける場合は銀行さんに指摘されることもありますが、現金で知らずに購入してしまうと痛い目をみることがありますね。

なので私道に面しているところ、公道に面している部分はないのか?

もしくは私道に関して所有権があるのか、ないのか、しっかり確認する必要があります。

ロケーションの悪いエリア

空き家というと、戸建てをイメージする方も多いのではないでしょうか?

国土交通省から空き家がどのくらいあるか発表されていますが、実は戸建て850万戸のうちおよそ3分の1から4分の1、248万戸ほどが戸建てになります。

あとは、別荘で使ったりアパートの空室だったりするわけです。

つまり、国が発表している戸建ての空き家は少ない戸数になってくるので、しっかり吟味した方がいいです。

ロケーションは受給のバランスになってきますが、

たとえば山奥で住むことや不便なエリアですと、

・家賃がつきづらい
・人が埋まりづらい
・入ってもまた出てしまう

といったことが多いです。

利回りも重要ですが、利回りを多少落としてもロケーションの良いエリアを検討していきましょう。

今だと“ライフルホームズ”や“見える賃貸経営”というサイト、または地元の不動産屋さんに聞くと確認がとれるかと思います。

以上、買ってはいけない戸建て物件の特徴についてご紹介してきました。

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