アパート経営では、火災保険に加入するのが一般的です。
万一火災や自然災害の被害を受けた際に補償を受けられるため、アパート経営を続けていくためには欠かせません。
ただ、これからアパート経営をはじめる方のなかには、火災保険についての知識が乏しく不安に思っている方もいるのではないでしょうか？
そこで今回は、アパート経営で火災保険に加入する際の注意点や選び方を解説します。
とくに、アパート経営に興味を持っている方は参考にしてみてください。
アパート経営での火災保険とは
アパート経営はもちろん、賃貸物件で収益を得る不動産投資では火災保険に加入するのが常識です。
万一、火災の被害に遭った場合、保険に加入していなければ多くのケースで自己負担となり、多額の修復費用を用意しなければなりません。
火災保険には「入居者が加入する火災保険」と、「オーナーが加入する火災保険」の2種類があります。
入居者が加入する火災保険
通常、入居者の加入する火災保険は家財と住んでいる部屋のみの補償であり、共有部分などそのほかの部分が焼失しても補償されません。
そこで、入居者の責任で火災は発生してしまったときの建物の補償として、賃貸オーナーからの損害賠償請求に対する補償もおこなう「借家人賠償責任保険特約」をつけて賃貸契約を結ぶのが一般的です。
オーナーが加入する火災保険
入居者が借家人賠償責任保険特約付きの火災保険に加入していても、入居者の過失による火災の被害しか補償されません。
たとえば、放火による火災で被害を受けた場合には補償されないため、オーナーは別途火災保険に加入する必要があります。
また、入居者が加入する火災保険は、風水害や事故、落雷などの自然災害に対応していません。
ですので、アパート経営で物件を購入した際には、オーナー向けの火災保険にもしっかり加入しておきましょう。
オーナー向けの火災保険に加入していれば、共有部を含めて所有している建物全体が補償の対象となります。
アパート経営で火災保険に加入する際の注意点
では、実際にアパート経営で火災保険に加入する際は、どんな点に注意したらよいのでしょうか？
詳しく解説します。
特約に注意する
一般的に、火災保険には特約が用意されています。
特約の種類によって補償内容や特徴が異なるため、必要に応じて特約を付けるかを検討しましょう。
たとえば、特約には以下のようなものがあります。
建物管理賠償責任特約
所有している物件の管理不足が原因で入居者の所有物を壊したり、人にケガさせたりしたときに補償される特約です。
たとえば、外壁がはがれて入居者の車を壊してしまったり、手すりが壊れて人が階段から落ちてケガしてしまったりした際に保険金が支払われます。
家賃補償特約
火災によって空室が発生して家賃収入を得られなくなった際に、賃貸経営再開までの家賃収入を補償する特約です。
火災さえ発生していなければ得られたであろう収入を補償してくれます。
ただし、家賃補償特約には条件があり、火災が発生する前の空室率が50％以下の場合に適用されるため注意が必要です。
家主費用特約
所有している物件内で犯罪や事故死、孤独死が発生した際に、該当となる部屋と合わせて隣接する部屋や上下階の部屋に空室が発生してしまった場合に、家賃額を補償する特約です。
ただし、補償内容や保険金額の限度額は保険会社によって異なり、なかには清掃費用や修繕費など原状回復費用を補償してもらえるケースもあります。
保険金の違いに注意する
火災保険には、契約によって保険金に違いあるので注意しておきましょう。
全部保険
保険金額と保険の対象となるものの価額が、同額の契約が「全部保険」です。
実際の損害額に対して満額の保険金が支払われる「実損てん補」であり、もっとも手厚い補償内容になります。
超過保険
保険価額より保険金額の高い契約が「超過保険」です。
全部保険と異なり、実際の損害額を超過した部分の金額は支払われないため、注意しなければなりません。
一部保険
保険金額が保険価額より低く設定された契約が「一部保険」です。
損害額に対して、契約時に定めた割合で計算されて保険が算出されます。
たとえば、5,000万円の価値がある物件に1,000万円の保険金額で契約していた場合、損害に対して20％の保険金を支払うものとし、実際に500万円の損害だったら100万円の保険金が支払われるわけです。
火災保険の契約期間に注意
現在、火災保険の契約期間は最長10年と定められています。
従来、火災保険の適用期間は最長36年でしたが、2015年の改定によって廃止され、10年を超える新規契約は結べないため注意してください。
10年で契約が終了したら、更新するか新たな保険に乗り換えるのかの2択となります。
アパート経営での火災保険料の相場
火災保険料に相場はあるのでしょうか？
結論を言えば、具体的に火災保険料の相場を示すのは困難です。
なぜなら、火災保険料は建物の構造や立地などの違いによって、金額がまったく変わってきます。
当然、補償範囲が広いほど保険料も上がりますし、家財を含めるのか、特約を付けるのかなどさまざま条件によって異なるのです。
また、鉄筋コンクリート造のマンションより、木造アパートのほうが火災へのリスクが高く、保険料も高くなります。
おおよその目安を知りたい場合には、火災保険料をシミュレーションできるサイトもあるのでチェックしてみてください。
アパート経営で火災保険を選ぶ際のポイント
では、実際にアパート経営で火災保険を選ぶ際のポイントを確認しておきましょう。
補償対象を決める
火災保険は補償する対象によって保険料が変わります。
「建物のみ」「家財のみ」「建物と家財の両方」の3つから、自分に合った火災保険を選びましょう。
補償範囲や内容をチェックする
火災保険を契約する際には、補償範囲や内容をしっかりとチェックしておきましょう。
必要な補償内容が含まれているか、逆に不要な特約が付いていないかなど、補償範囲や内容を十分確認しておくことが重要です。
保険金額を決める
火災保険の金額は自分で決められます。
設定する保険金額によって支払う保険料が異なるため、注意しなければなりません。
前述したように、損害を受けた分をそのまま保険金として受け取れる全部保険を選択するとよいでしょう。
特約を付けるか決める
前述したように、火災保険では特約を付けられます。
ただし、特約を付けるほど保険料が高くなるため、必要に応じて検討することが重要です。
また、水害や風害など自然災害で損害を受けそうな地域にある建物の場合、火災以外で補償される内容をチェックしておきましょう。
保険料の支払い方法を決める
火災保険の契約期間は最長10年ですが、保険料の払込は年払いや一括払いから選択できるのが一般的です。
通常、契約期間分をまとめて払い込む「一括払い」のほうが割安になります。
ただし一括払いした場合、保険の契約を見直したい場合に途中で解約ができないため、注意してください。
まとめ
アパート経営で火災保険への加入は必須です。
加入せずに火災の被害に遭った場合、多額の賠償金や損害金を被るケースもあり注意しなければなりません。
今回解説した内容を参考にしていただき、アパート経営をスムーズにはじめてもらえれば幸いです。
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