アパート経営

アパート経営は土地なしでも可能なのか?メリットや注意点を解説

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「土地を持っていなくても、アパート経営できるのかな?」と、不安を持っている方がいるかもしれません。

結論を言えば、アパート経営は土地なしでも問題なくはじめられます。

実際に、多くの方が土地を持っていなくても不動産投資で収益を得ているのです。

今回は、アパート経営を土地なしではじめるメリットとデメリットを解説します。

アパート経営に興味をお持ちであれば、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営は土地なしでも可能

アパート経営に興味を持っていても、「自分のように土地を持っていない場合に、アパート経営はハードルが高いのではないか」と、感じてはいませんか?

しかしながら、実際には土地なしでもまったく問題ありません。

たとえば、

  • 中古アパートを購入する
  • 新築アパートを購入する
  • 土地を購入してアパートを新築する

上記の中から自分に合った方法を選べば、誰でもアパート経営をはじめられます。

それぞれの詳しい内容は下記の項で解説していますので、参考にしてみてください。

ただし、いずれの方法を選択するにせよ、闇雲にはじめるのは危険です。

立地や需要、ターゲット層などを綿密に調査して、安定的に収益を得られる確信を持ってアパート経営をはじめましょう。

土地なしでアパート経営をはじめるメリット・デメリット

土地なしでもアパート経営をはじめられます。

ただし、メリットとデメリットがあるため、あらかじめ確認しておきましょう。

土地なしのメリット

土地なしでアパート経営をはじめる最大のメリットが、自分で立地を選べることです。

アパート経営をはじめとする不動産投資で収益を得るためには、物件の立地のよさが第一条件になります。

自分で土地を探すのであれば、エリアやターゲットを絞って調査して、ここぞという土地やアパートを購入できるのです。

親から使っていない土地を相続しても、入居者の集まられない土地では意味がありません。

また、単身者向けやファミリー層向けなど建てたいアパートのイメージを持っていても、土地の広さによっては難しいでしょう。

立地の悪い土地を手に入れても、最悪の場合大きな負担にもなるため、自分でエリアや物件を選択できるのは大きなメリットになります。

土地なしのデメリット

土地をもっていなければ、自分で土地や物件を探さなければなりません。

アパート経営初心者で知識や経験がない場合、よい物件に巡り会うまで時間を要する場合もあるでしょう。

また、当然ながら土地代がかかる分、初期投資額が大きくなります。

ただ、比較的安価に購入できる中古アパートに的を絞れば初期投資額を抑えられますし、信頼できる不動産会社を探して物件選びに協力してもらうことも可能です。

土地なしでアパート経営をはじめる方法

では、実際に土地なしでアパート経営をはじめる方法を見ていきましょう。

中古アパートを購入してはじめる

中古アパート最大の魅力が、新築アパートより安く購入できることです。

初期投資額を抑えられるため、手持ち資金が心配な方や初心者がはじめてアパート経営をおこなうのに適しています。

満室時で比較すれば、新築アパートより高い利回りを期待できるのもポイントです。

利回りが高いとスピーディーに初期投資額を回収でき、早い段階でアパート経営を軌道に乗せられます。

ただし、優良な中古アパートを選ぶには、ある程度の知識と経験が必要です。

とくに、建物は経年劣化によって修繕費がかかるため、想定外のコストがかからないよう注意しなければなりません。

信頼できる不動産会社と相談しながら、よりよい物件を探しましょう。

新築アパートを購入する

完成した状態で売られている物件、もしくは築1年以内の物件を購入してアパート経営をはじめる方法があります。

中古アパートより価格が高いものの、土地を探してから建物を注文するのと比べれば安く購入できるのがメリットです。

ただし、立地や設備が決まっているため、自分の描くプランとは異なる場合が多くなります。

また、初期投資額が大きくなって回収に時間がかかり、利回りが低くなるのもデメリットです。

土地を購入してアパートを新築する

土地を購入してから、アパートを新築する方法もあります。

立地や需要に合わせて土地を選べるほか、間取りや設備などを自由に決められるのがメリットです。

ただし、新築アパートを購入する以上に初期投資額が大きくなるため、とくに初心者には向いていません。

また、間取りや設備にこだわるほど建築コストが高くなり、回収して利益を得るのに相当な時間がかかるのもデメリットです。

土地なしでアパート経営をはじめる際の注意点

中古アパートを購入する際には、金融機関から融資を受けるのが一般的です。

ただし、金融機関は物件の価値を綿密に査定するほか、申込人の年収や勤務先、借入状況など属性も重視します。

融資を断られて借入できない場合には、アパート経営を一時的に断念せざるを得ないわけです。

一概には言えませんが、新卒のサラリーマンなど年収の低い状況では融資してもらえないケースがあります。

しかしながら、属性に不安があっても十分に資金を用意できる場合には有利になるため、躊躇せず融資を申し込んでみましょう。

また、大手の金融機関ほど属性や資産状況を重視する傾向があるため、比較的借入しやすい地域の信用金庫に相談してみるのも方法のひとつです。

アパート経営での土地・物件の選び方

土地をもっていなければ、自分でエリアを選定して土地・物件探しからはじめなければなりません。

具体的にどんな点に注意して選んだらよいのかを解説します。

駅から徒歩5~10分の土地・物件を選ぶ

土地や物件を探す際には、立地を第一に優先しましょう。

通常、駅から近いほど人気が高く、入居者を集めやすくなります

できるなら、駅から徒歩5~10分の土地・物件がおすすめです。

当然ながら立地がよいほど高価格になりますが、空室リスクの高い物件を購入してしまうとアパート経営の継続が難しくなるため、注意しなければなりません。

駐車場スペースの広い土地・物件を選ぶ

地方でアパート経営を始める際は、駐車スペースの広い土地・物件を選ぶのがおすすめです。

地方では都市部と異なり車が生活に欠かせず、1世帯で2台以上の車を所有している場合もあります。

中古アパートを購入する際は、戸数に対して十分に駐車スペースがあるかをチェックしておくのが重要です。

土地だけを購入して新築するなら、駐車スペースも考慮しながらアパートを設計するとよいでしょう。

地域の不動産会社を利用して土地・物件を選ぶ

特定のエリアが定まったら、当該地域の不動産会社を利用して土地・物件を探すのがおすすめです。

大手不動産会社は幅広いネットワークを構築しているものの、地域の不動産会社ならではの情報を得られる場合があります。

また、信頼できる営業マンと密接に協力関係を築けるとなおよいでしょう。

とくに、中古の優良物件を探すのは、ベテラン投資家でも難しいものです。

地域の不動産会社や営業マンと良好な関係を保てれば、他の投資家が知らない貴重な情報を優先的に提供してくれる場合もあります。

まとめ

アパート経営は土地なしでも問題なくはじめられます。

実際に、多くの投資家が中古アパートを購入して収益を得ており、興味があれば検討をはじめてみましょう。

もし、これから不動産投資をはじめたいと考えているなら、不明な点を解決しておくことも重要です。

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