アパート経営では、2棟目を購入して収益を拡大していくのが常套手段であり、多くの不動産投資家が実践しています。
ただし、スムーズに棟数を増やすためには、はじめから2棟目を見据えて1棟目の経営をおこなう必要があり注意が必要です。
そこで今回は、アパート経営で2棟目を購入するメリットやタイミング、重要なポイントを解説します。
アパート経営に興味を持っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
アパート経営で2棟目のメリットとは
アパート経営で2棟目の物件を購入すれば、多くのメリットを受けられる可能性があります。
とくに、アパート経営での収益を拡大していきたい場合に、2棟目の購入はマストな戦略です。
どんなメリットがあるのか、具体的に見ていきましょう。
家賃収入を増やせる
アパート経営で2棟目を購入する最大のメリットが、家賃収入を増やして最大化できることです。
仮に1棟目と同規模の物件で家賃収入を得られれば、単純計算で収入が倍に増えます。
1棟目のアパート経営で儲けるコツを会得していれば、倍以上の大きな収益を得られる可能性もあるでしょう。
リスクを分散できる
アパート経営は、比較的低リスクで利益を得られる不動産投資手法ですが、リスクも存在します。
たとえば、
- 空室や家賃滞納など家賃収入に関わるリスク
- 災害など事前に予想できないリスク
- 修繕費の増大など支出に関わるリスク
- 金利上昇などローン返済に関わるリスク
なかでも、空室や家賃滞納が発生すると予定していた家賃収入を得られず、ローンの返済に窮するなど安定したアパート経営をおこなえません。
そんなとき、2棟のアパートの片方で安定して家賃収入を得ていれば、減収分をカバーできるのです。
複数のアパート所有は不動産投資で王道のリスクヘッジであり、成功している多くの投資家が実践しています。
金融機関から融資を受けやすくなる
1棟目のアパート経営が黒字で軌道に乗っていれば、2棟目の購入時に金融機関から融資を受けやすくなります。
とくに、黒字経営を継続できていれば、好条件で融資を受けられる可能性もあるでしょう。
また、1棟目のローン残高がなく優良物件であれば、価値の高い担保としても有利になります。
アパート経営で2棟目を購入するタイミング
アパート経営で収益を拡大させるには、2棟目戦略が欠かせません。
では、どんなタイミングで2棟目を購入したらよいのかを知っておきましょう。
1棟目のアパート経営が黒字
2棟目のアパートをスムーズに購入するためには、1棟目のアパート経営で黒字を確保していなければなりません。
そもそも、1棟目で黒字化を達成していなければ経営者としての資質が問われるうえ、金融機関から融資を受けられないでしょう。
したがって、1棟目でアパート経営が軌道に乗っていないのであれば、まずは黒字化を目指すのが先決です。
黒字経営を何年か継続して余剰金をつくり、金融機関から信頼されて融資を前向きに検討してもらえる状況を構築しましょう。
自己資金を十分に確保している
2棟目を購入して不動産投資を拡大していくのであれば、潤沢な自己資金を確保しておきたいところです。
前述したように、アパート経営にはメリットだけでなくリスクもあります。
空室や家賃滞納リスク、修繕費の増大などが発生した際に十分な資金を確保できていないと、アパート経営の継続が難しくなるでしょう。
突然のさまざまなトラブルに対応できる、豊富な資金力を備えておくことが2棟目のアパート経営では重要なのです。
アパート経営の実績がある
アパート経営の実績を多く積んで、十分な知識と経験を得てから2棟目を購入するのがおすすめです。
空室リスクが発生したときの対策や物件を見る目など、実践でしか養えない部分が不動産投資にはあります。
すなわち、さまざま状況に対峙した際に、難なく乗り越えられる豊富な知識と経験がアパート経営には必要なのです。
アパート経営で2棟目を購入する際の3つのポイント
アパート経営で2棟目を購入するメリットとタイミングを理解したところで、重要なポイントを解説しておきましょう。
アパート経営の健全化に努める
アパート経営で2棟目を購入する前には、1棟目の健全性をチェックしておきましょう。
健全性の分析によって改善点や補う必要のある点を明確にしておき、2棟目でスムーズに収益を得られるように準備しておくのが重要です。
具体的には、おもに空室率と経費率をチェックしておくとよいでしょう。
空室率
空室率が低いほど、健全にアパート経営をおこなっている証しとなります。
| 空室率＝（空室数×空室月数）÷（総室数×12ヶ月） |
空室が何％なら健全性を保っているかなど、確かな判断基準はないものの、およそ20％～30％が平均値になります。
周辺の物件と比べて空室率が高い場合には、2棟目を購入する前に空室対策を施して、後々全体的な収益に影響が出ないように改善しておくのがおすすめです。
経費率
アパート経営では、さまざまな経費が必要になります。
ただ、あまり過度に高い経費率が毎年続いている場合、健全にアパート経営を保っているとは言いがたいでしょう。
| 経費率＝必要経費÷家賃収入 |
経費率の高低は物件の築年数などによって異なり、一概には言えません。
あくまで目安ですが、おおむね30％以上であれば見直したほうがよいでしょう。
1棟目のスタート時点で2棟目を視野に入れておく
アパート経営をはじめる際には、2棟目の購入を視野に入れておきましょう。
1棟目でアパート経営をスタートして2～3年経過し、様子を見ながら検討をはじめるのではタイミングとして遅い場合があります。
たとえば、金融機関に融資を申し込んだ際、2年目で利益が出ていなければ、経営の健全化が図られていないと判断されてしまうでしょう。
とはいえ、2棟目の購入に向けて急に預金残高を増やすと、融資対策の急場しのぎと見られてしまいます。
つまり、1棟目でアパート経営をはじめると同時にすぐ2棟目を見据えて、キャッシュフローに余裕のある健全な経営状態を保たなければならないのです。
アパート経営で節税したい場合は2棟目に注意
アパート経営は、節税効果の高さが魅力のひとつです。
2棟目、3棟目と棟数を増やしていけば、節税効果をさらに高められる可能性もあります。
ただし、2棟目を視野に入れる場合、節税にこだわりすぎるのは危険です。
アパート経営では、意図的に経費を計上して赤字にする戦略をとる場合がありますが、金融機関からの借入で2棟目を購入する際には裏目になってしまうケースがあります。
節税のために経費を計上しすぎると、経費率が高くなって低評価を受けてしまうのです。
2棟目の購入は、いかに金融機関から融資を受けられるかが鍵となります。
金融機関の目線に立って、経営状態を健全な状態に保っておくのが重要です。
まとめ
アパート経営では2棟目、3棟目と棟数を増やして利益を最大化していくのが王道です。
アパート経営をはじめる際には、2棟目を購入するのを前提に健全な経営状態を維持するよう努めましょう。
もし、2棟目を購入するタイミングで迷ったときは、不動産投資の専門家に相談するのも方法のひとつです。
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お困りのことがあれば、ぜひ気軽にご利用ください。
