アパート経営

アパート経営で中古アパートをオススメする理由!デメリットや対策も解説!

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アパート経営がサラリーマンの副業として注目されているのをご存じでしょうか?

とくに、安く購入できる中古アパートを活用して、収益を得ている方が多くいるのです。

ただ、実際に興味があっても「どうして中古アパートなのか?」「デメリットもあるのでは?」と、不安や疑問があって一歩踏み込めない方もいるでしょう。

そこで今回は、アパート経営で中古アパートをオススメする理由を解説します。

アパート経営をはじめてみたいと考えている方は参考にしてみてください。

アパート経営で中古アパートをオススメする理由

昨今のアパート経営では、中古アパートを購入して収益を得る手法が人気です。

実際、不動産のポータルサイトをチェックすると、多くの中古アパートが掲載されています。

では、アパート経営で中古アパートをオススメする理由を解説していきましょう。

中古アパートは利回りが高い

中古アパートは新築物件と比べて安く購入できるのが魅力です。

不動産投資では安い物件ほど利回りが高くなり、投資回収効率を向上させます。

ただし、不動産情報に掲載されている利回りは物件価格だけを反映した表面利回りですが、実際の運用では費用を含めた実質利回りが重要です。

アパートを安く購入すればコストをスピーディーに回収でき、高い実質利回りが期待できるでしょう。

中古アパートは節税効果が高い

中古アパートの購入は、高い節税効果を発揮するのも魅力のひとつです。

まず、毎年納税する固定資産税と都市計画税を、アパート経営では費用計上できます。

さらに、購入代金を減価償却によって一定期間費用計上できるほか、補修費用も経費にできるなど節税効果が高いのです。

また、サラリーマンの副業でアパート経営をおこなって不動産所得が赤字になった場合、損益通算によって本業で納めた所得税と相殺できるメリットもあります。

中古アパートは初期費用が安い

同エリア、同規模の物件なら、新築物件より中古アパートのほうが安く購入できます。

アパート経営では、初期投資額をなるべく抑えることが収益化への近道です。

新築物件は建築費用にくわえて最新の設備機器代金など、多額のコストがかかります。

とくに、アパート経営初心者で資金が少ない場合、中古アパートなら安心してはじめられるのもメリットです。

また、初期投資額が大きいと、安定して収益を得られる体制になるまで時間を要する場合があります。

初期投資額を抑えられる中古アパートを購入すれば、アパート経営を続けるモチベーションの維持にもつながるでしょう。

中古アパートは資産になる

中古アパートは家賃収入を継続的に得られるほか、資産になるのもメリットです。

所有物件を増やして不動産投資を拡大させたいときの担保にもなりますし、仮に自分が亡くなった際には家族に財産として残せます。

さらに、収益物件の相続では、通常の不動産よりさらに相続税評価額を下げられるなど、預貯金と比べて資産価値が高いのです。

また、家賃収入を一定程度得られた後、売却することもできます。

売却のタイミングによっては必ずしも売却益を得られるとは限らないものの、不動産は株価や為替と異なり大きく変動しにくく、大きな損失を被る可能性は低いでしょう。

中古アパートではオーナーチェンジ物件を購入できる

中古アパートならではのメリットに「オーナーチェンジ物件」があります。

オーナーチェンジ物件とは空きアパートでなく、入居者が居住している状態で売買される物件です。

入居者との賃貸契約はそのまま継続されてオーナーが代わるだけであり、購入後すぐに家賃収入を得られます。

また、交渉時に現オーナーから運営状況や周囲の環境など、さまざまな情報を得られる可能性があるのも魅力です。

中古アパート経営のデメリットと対策

中古アパート経営は多くのメリットがある投資手法のひとつですが、デメリットを感じるケースもあります。

中古アパート経営のデメリットと対策について解説していきましょう。

設備の改修コストが高くなりがち

築年数が経過した中古アパートの場合、設備の改修コストが想定以上にかかるケースがあります。

建物の外観や部屋の状態が見た目にはきれいでも、水道管が錆びて劣化しているなどトラブルになる欠陥が隠れている場合があるのです。

結果的に割高な物件を購入しないように、事前の綿密な調査が重要です。

また、各設備の耐用年数と築年数を比較検証するほか、修繕やリフォームを定期的に実施しているのか履歴をチェックしておきましょう。

集客が困難な場合がある

中古アパートは外観や設備の新しさでは、新築物件に勝てません。

入居者が見た目のきれいさや最新の設備の整った部屋を探している場合、集客に苦労する場合もあります。

安さばかりを重視して中古アパートを購入すると、空室リスクを高めてしまう恐れがあるわけです。

対策としては、物件購入時に価格だけではく、立地やターゲットのニーズを満たしているかなどを綿密に調査するとよいでしょう。

耐震性や構造に問題がある恐れ

築年数が長く経過したアパートの場合、耐震性や構造に問題があるケースを考慮しておく必要があります。

物件を選ぶ際にはまず、2000年に改正された建築基準法の耐震基準を満たしているかをチェックしておきましょう。

基準を満たす耐震診断・耐震補強工事を実施していない建物を購入すると、多額な工事費がかかります。

また、建築当時の規定に適合していたものの、新しく制定された現在の規定には適合していない「既存不適格建築物」にも注意が必要です。

法律や条令は時代とともに変化し、建築に対する規制も変更されます。

既存不適格建築物は違法ではないものの、入居者の安全を確保すべく、大規模な改修工事を実施しなければならないケースがある点に留意しておきましょう。

家賃設定やリフォーム計画が進まない場合がある

オーナーチェンジ物件は家賃収入をすぐに得られるメリットがある反面、デメリットもあります。

入居者が住んでいるため内見できないほか、リフォーム工事を実施できません

また、すでに賃貸契約上で家賃の改定について定められていれば、家賃の変更ができない場合もあります。

中古アパート経営では、すべて計画通りに進まない事態もありえることを理解しておきましょう。

中古アパート経営を成功させるポイント

中古アパート経営は初期投資額を大幅に抑えられるメリットがあるものの、誰もが簡単に収益を上げられるとは限りません。

中古アパート経営を成功させるポイントを確認しておきましょう。

集客プランの工夫が重要

中古アパートの場合、見た目や設備では新築に劣るため、集客に工夫をこらさなければいけません。

たとえば、入居時の初期費用の分割払いや礼金を引き下げるなど、入居者に対して魅力的なプランでアピールするとよいでしょう。

また、仲介する不動産会社への仲介手数料を引き上げて、集客への意欲を高めてもらうのも有効です。

すばやいクレーム対応

入居者からのクレームやトラブルの相談を受けたら、すばやく対応するように心がけましょう。

アパート経営では、いかに退去者を減らして入居率を高めるかが重要です。

管理会社に管理を依頼している場合も、管理会社と密に連携しながら入居者の満足度を高めることが重要です。

マメにメンテナンスや清掃を実施

中古アパートは年々劣化が進むため、日頃からマメにメンテナンスや清掃を実施しましょう。

中古アパートは新築アパートと比べて外観で見劣りしてしまいがちですが、常に管理を怠らずに、魅力的な外観や設備を維持するのが重要です。

また、劣化が進んでいる場合は、大規模な修繕やリフォームを検討するのもよいでしょう。

まとめ

中古アパート経営は、初期投資額を抑えて高い利回りを期待できる、魅力的な不動産投資手法です。

とくに、これからアパート経営をはじめたいと考えている不動産投資初心者に適しています。

今回解説したデメリット対策や成功するためのポイントを押さえて、ぜひアパート経営をはじめてみましょう。

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なにか不明な点があれば、ぜひお気軽にご利用ください。

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