アパート経営で不動産所得を得たら、多くのケースで確定申告する必要があります。
サラリーマンのように会社が計算して納税してくれるわけではなく、自ら計算して申告しなければなりません。
ただ、確定申告の経験がなく、どのような流れで申告するのだろうと不安を感じている方もいるではないでしょうか？
そこで今回は、アパート経営での確定申告について方法や注意点を解説します。
とくに、これからアパート経営をはじめてみたいと考えている方は参考にしてみてください。
アパート経営で確定申告するべきケース
アパート経営で家賃収入を得たなら、基本的に確定申告しなければなりません。
しかしながら、必ず確定申告するべきケースと、しておいたほうがよいケースがあるので確認しておきましょう。
確定申告が必ず必要なケース
20万円以上の不動産所得を得た場合、必ず確定申告しなければなりません。
ただし、不動産所得は売上高ではなく、収入から管理費や修繕費など必要経費を差し引いた金額である点に注意が必要です。
| 不動産所得＝総収入金額－必要経費 |
不動産の総収入には、たとえば以下のものが含まれます。
- 家賃収入
- 名義書換料
- 更新料
- 返還する必要のない敷金・保証金
- 電気代・水道代・掃除代などの名目で徴収した共益費
必要経費には、一例として以下のものがあります。
- 修繕費
- 減価償却費
- 固定資産税
- 損害保険料
- 借入金の利息
家賃をはじめとする収入を得るためにかかったすべての経費を差し引いて、残った利益に税金がかかります。
したがって、多くの経費を計上して不動産所得が20万円以下、または赤字になるケースでは所得税がかからないのです。
確定申告をしたほうがよいケース
上記でご説明したように、家賃収入から経費を差し引いた金額が20万円以下なら、所得税は発生しません。
ただし、不動産所得が赤字になった場合には、確定申告したほうがよいケースがあります。
不動産所得は、本業の給与所得との損益通算が認められており、ケースによっては所得税を減らせるのです。
多額の修繕費やリフォーム代を計上した年度など赤字になるケースでは、本業の給与から損失を差し引いて所得税を圧縮できます。
とくに、アパート経営で物件を購入した場合、一定期間において減価償却費を計上できる点にも注目です。
会計上は赤字にして節税できるうえ、キャッシュフローの黒字化で手元には現金が残ります。
アパート経営の確定申告で知っておくべき注意点
アパート経営では、確定申告する際に知っておくべき注意点があります。
はじめての方でもスムーズに進められるよう、しっかりと確認しておきましょう。
不動産所得で確定申告する
アパート経営で得た利益は、事業的規模でなければ不動産所得として確定申告します。
副業であっても、雑収入ではないので注意してください。
不動産所得には以下のようなものがあります。
- 土地や建物など不動産の貸し付けで得た所得
- 地上権など不動産の上に存在する権利の設定や貸し付けで得た利益
- 船舶や航空機の貸し付けで得た利益
誤って雑収入で申告してしまうと、赤字でも金額ゼロとして扱われるため、給与所得と損益通算できなくなります。
確定申告には白色申告と青色申告がある
確定申告には青色申告と白色申告の2種類があります。
サラリーマンの副業でアパート経営をはじめて間もない場合、通常は白色申告を選択するのが一般的です。
不動産所得が300万円以下の場合は記帳の義務もなく、アパート経営をはじめたばかりであれば白色申告で問題ありませんが、青色申告を選択したほうがよいケースがあります。
青色申告は本来、給与を会社からもらっていない個人事業者のための申告方法であり、最大65万円の「青色申告特別控除」を受けられるのが特徴です。
また、家族を従業員として給与を経費として計上できる「青色専業専従者給与」や、損失を翌年以後3年間繰り越しできるなどのメリットもあります。
| 青色申告のメリット | 最大65万円の青色申告特別控除青色事業専従者給与貸倒引当金の計上純損失の繰り越しと繰り戻し |
給与所得を得ているサラリーマンでも、不動産所得・事業所得・山林所得のいずれかを得ていれば青色申告を選択可能です。
ただし、65万円の青色申告特別控除を受けるためには、事業的規模として扱われる必要があり、以下のような条件があります。
- 独立した部屋の数が約10室以上のアパート
- 独立したアパートを概ね5棟以上所有している
- 50台以上の駐車場を所有している
つまり、わずかな家賃収入しか得ていない場合、65万円の青色申告特別控除は受けられないわけです。
また、65万円の青色申告特別控除の適用は、複式簿記での帳簿付けとe-Taxでの確定申告が義務づけられており、単式簿記による簡単な帳簿付けでは10万円までしか控除を受けられません。
計上できる経費を確認しておく
確定申告の計算では、経費にできない項目を計上しないように注意しなければなりません。
最悪の場合、税務署に指摘されて追加徴税を求められる場合があります。
くわえて、修繕費の扱いにも注意が必要です。
破損箇所を修繕した際に元の状態より価値が上がった場合、資本的支出として固定資産税に計上しなければなりません。
また、アパートの部屋を親族に無償で貸与しているケースでは、その部分の固定資産税や減価償却費を経費として計上できないため注意しておきましょう。
アパート経営での確定申告の方法
前述したように、収益の少ないうちは白色申告で問題ありませんが、規模が大きくなってきたら青色申告を選択したほうが多くのメリットを享受できます。
青色申告する場合を前提に、確定申告の方法を解説していきましょう。
提出書類を用意する
まず提出書類を用意しますが、ウェブ上で取得できるものや不動産業者から取得するもの、金融機関から取得するものなど入手先が異なります。
ウェブ上で取得する書類
- 確定申告書
- 青色申告決算書
不動産業者から取得する書類
- 売買契約書
- 賃貸借契約書
- 送金明細
- 売渡精算書
- 譲渡対価証明書
金融機関から取得する書類
- 借入返済票
そのほか、本業があって給与収入を得ている場合は、会社から発行される源泉徴収票が必要です。
また、自治体から送付される固定資産税通知書や管理会社の管理費明細、修繕積立金の領収書なども用意しておきましょう。
青色申告決算書を作成する
青色申告を選択した場合、青色申告決算書を作成しなければなりません。
国税庁のホームページで作成できるコーナーがあるほか、会計ソフトを活用したり、地方公共団体会場で作成したり、税務署で作成したりなどの方法もあります。
確定申告書Bを作成して提出する
確定申告書にはAとBの2種類があります。
Aは給与所得や公的年金、雑収入のある方が使用する簡易的な申告書であり、不動産所得では確定申告書Bを使用しましょう。
各所得別に入力する欄があるほか、社会保険料や寄付金控除、源泉徴収税額などを入力します。
用意した書類や源泉徴収票に記載されている項目と金額を正確に入力していきましょう。
すべて入力すると、納める税金や還付される金額が算出されます。
確定申告書が完成したら、期日までに電子申告するか税務署に書類を郵送、または持参すれば完了です。
まとめ
アパート経営で不動産所得を得た場合、多くのケースで確定申告する必要があります。
サラリーマンの給与所得は、会社が所得税を天引きして年末調整もおこないますが、不動産所得では自ら計算して確定申告する点に留意しておきましょう。
もし、税金についてや不動産投資に関して不明な点があれば、専門家に相談してみてはいかがでしょうか？
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