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アパート経営は資金ゼロではじめられるのか?ローンの種類と審査をクリアする方法

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アパート経営に興味がある方のなかには「資金ゼロではじめられるのだろうか」と、考えている方もいるのではないでしょうか。

アパート経営では金融機関から融資を受けて物件を購入するケースが多く、いかにして審査に通るのかが重要です。

そこで今回は、資金ゼロでアパート経営をはじめるのに適したローンや、金融機関の審査をクリアしやすくする方法を解説します。

とくに、これから不動産投資をはじめてみたい方は参考にしてみてください。

資金ゼロでアパート経営をはじめられるのか?

アパート経営では多くのケースで、家賃収入を目的とした収益物件で利用できる「アパートローン」で物件を購入します。

ただし、頭金なしの自己資金ゼロで金融機関から融資を受けるには、それなりの条件が必要です。

頭金がなく、かつアパート経営の経験がない初心者に対して融資が下りることはまずありません。

しかしながら、資金と経験がない場合でもアパートローンで融資を受けられるケースがあります。

たとえば、資産価値の高い物件を割安で購入できるケースでは、融資を受けられる場合もあるのです。

実際の価格と比べて高い担保価値があると金融機関が判断すれば、融資を受けられる可能性が高まるでしょう。

アパート経営で利用できるローンとは

どうしても自己資金ゼロでアパート経営をはじめたい場合、どうしたらよいのでしょうか?

アパート経営の経験がある方とない方、それぞれ利用しやすいローンについて解説します。

フルローンを利用する

収益物件を担保にするアパートローンには大きく分けて2種類あり、諸経費を含まずアパートの購入代金のみを借り入れるのが「フルローン」です。

諸経費以外は自己資金を投入しないため、手元に多くの自己資金を残せるメリットがあります。

ただし、アパートローンは住宅ローンより厳しく審査されるため、アパート経営の経験のない初心者には難しく不動産投資経験者向けのローンです。

また、年収や資産状況、勤務先など属性も考慮して判断される場合も多く、経験者であっても必ず審査が通るとは限らない点に留意しておきましょう。

オーバーローンを利用する

フルローンが物件の購入費用のみで諸経費を含まないのに対し、アパート経営に関わるすべての費用を一括で借り入れるのが「オーバーローン」です。

完全な資金ゼロでアパート経営をはじめられ、より高い物件を購入しやすくなるほか、レバレッジを効かしたハイリターンを期待できます。

ただし、やはり経験豊かな投資家向けであり、アパート経営初心者ではまず審査が下りません。

また、アパートローンは通常の住宅ローンと比べて金利が高いうえ、借入金が短く月々の返済額も高額になり、十分な収益を上げるのが難しくなりがちです。

さらに、売却価格が金利を含めた総支払額を下回るケースもあり、出口戦略も含めて不動産投資を熟知しておく必要があるでしょう。

賃貸併用住宅として住宅ローンを利用する

アパート経営初心者でも、比較的融資を受けられやすいのが「住宅ローン」です。

アパートを「賃貸併用住宅」として購入すれば、資金ゼロのフルローンを受けられる可能性があります。

たとえば、2階建てアパートを購入して1階を賃貸住宅とし、オーナーが大家として2階に住むのです。

住宅ローンはアパートローンより審査が緩く、資金ゼロでも審査を通る可能性が高まるほか、多くのメリットがあります。

たとえば、

  • 自分の住む家の購入でもあり、家賃収入でマイホームを入手できる
  • アパートローンと比較して金利が低く、費用を抑えられる
  • 住宅ローン減税やすまい給付金などを受けられる

ただし、アパートは一般的な住宅より高額になるため、年収や資産状況なども厳しく審査されます。

また、入居者との交流が多くトラブル対応が増えるなど、リスクも考慮しなければなりません。

さらに、賃貸併用住宅で住宅ローンを受ける際には条件があり、建物の床面積の50%以上が自宅部分の必要があります。

金融機関の審査をクリアするためには

アパートローンと住宅ローンのいずれにせよ、資金ゼロで融資を受けるには金融機関の審査をクリアしなければなりません。

実際にどのようにしたら、金融機関から融資を受けやすくなるのかを解説します。

親族にお金を借りる

アパート経営初心者の場合、資金ゼロでフルローンの審査はまず通らないと考えた方がよいでしょう。

親族にお金を借りられるのであれば、少しでも頭金を用意したほうが審査に通りやすくなります

また、金融機関の融資では、資産状況の確認で預金残高の提示を求められる場合もあり注意が必要です。

その場合、残高を多く見せる必要があるため、一時的にお金を借りられるかを事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

属性が低い人でも融資を受けられる金融機関を探す

金融機関の融資では属性を重視する場合があり、注意しなければなりません。

たとえば、属性には下記が含まれます。

  • 年収
  • 保有資産
  • 勤務先
  • 肩書きなど社会的立場

とくに、大手の金融機関は属性を重視する傾向があるため、低い人でも融資を受けやすい以下のような金融機関をチェックしておくのがおすすめです。

  • 日本政策金融公庫
  • 商工中金
  • 地方銀行や信用金庫、信用組合など

日本政策金融公庫や商工中金は、中小企業の融資調達を目的としており、年収が低い場合でも融資を受けやすい傾向があります。

また、地方銀行や信用金庫、信用組合などは地域密着型の金融機関であり、比較的相談しやすいのが特徴です。

属性よりも物件の収益性や申込者の人柄をみて判断する傾向があるので、属性の低さが気になる場合には相談してみるとよいでしょう。

物件の収益シミュレーションでアピールする

金融機関は購入物件の収益性を細かくチェックします。

融資を申し込む際には、長期にわたってどの程度の収益を得られるかシミュレーションしてアピールするのが有効です。

しっかりとした返済プランを示すことで、融資を受けられる可能性が高まります。

小規模な物件で実績を積む

アパート経営初心者ほど経験がなく、借り入れの審査では不利になります。

とくに、資金ゼロでレバレッジを効かせてアパート経営をおこないたいなら、確実に実績を積むのが近道です。

小規模な中古アパートからはじめて実績を積み、少しずつステップアップしていけば、より高額な物件購入時に融資を受けられる可能性が高まります。

まとめ

不動産投資家のなかには、フルローンを利用してレバレッジを最大限に活用している方も多くいます。

ただし、多くの経験と知識を積んだベテラン不動産投資家だからこそなせる手法であり、初心者には真似できないでしょう。

資金ゼロでアパートをおこなうには、不動産投資の勉強を重ねて知識を蓄えると同時に、少しずつ保有棟数を増やして実績を積むのが重要です。

また、不動産投資の専門家である仲尾に相談したり、助言をもらったりするのもよいでしょう。

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