アパート経営

アパート経営のキャッシュフローとは?増やす5つの方法とメリットを解説

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「キャッシュフロー」という言葉をご存じでしょうか?

キャッシュフローとは「お金の流れ」を指すものであり、アパート経営をはじめ不動産投資を成功させるためには必要不可欠な要素です。

潤沢なキャッシュフローの確保は、さまざまトラブルに対応できる強固なアパート経営を実現するほか、さらなる規模拡大にも大いに役立ちます。

そこで今回は、キャッシュフローにフォーカスして計算方法や増やし方、余裕があるときのメリットなどを解説するので参考にしてみてください。

アパート経営のキャッシュフローとは

アパート経営におけるキャッシュフローとは、最終的に手元に残るキャッシュの流れを指します。

アパート経営で得た「利益」から「借入金の返済額」などを差し引いて計算され、キャッシュフローが多いほど経営が軌道に乗っている証しと考えてよいでしょう。

ただし、上記の利益とは「会計上の利益」であり、キャッシュフローとは異なる点に注意が必要です。

会計上、借入金の金利は経費として含まれるものの、借入金の返済額は含まれないためプラスになるケースが一般的です。

一方、キャッシュフローは最終的に手元に残るお金であり、借入金の返済額も含めて計算します。

したがって、少ない自己資金でアパートを購入した場合は返済額の負担が大きく、キャッシュフローに余裕のない状態になりがちです。

反対に、所有している土地にアパートを建築する場合や自己資金の多い方はキャッシュフローに余裕があり、無理なく利益を上げやすい状態といえます。

キャッシュフローと利回りの違い

キャッシュフローと混同しがちな言葉に「利回り」があります。

利回りとはアパート経営の収益性を示す指標です。

投資額に対してどの程度の収益が得られるのかを示しており、最終的に残る現金を指すキャッシュフローとは異なるため注意してください。

アパート経営のキャッシュフロー計算方法

キャッシュフローの計算では「減価償却費」の扱いがポイントになります。

減価償却費とは、アパートの建物部分の資産価値を毎年少しずつ減らしながら経費として計上する費用です。

言わば、減価償却費はお金の動きを伴わない費用であり、キャッシュフローを計算する際には足し戻す、つまり加算しなければなりません。

減価償却費を加算しないと、実際にお金を払っていない減価償却費が控除された状態からスタートしてしまうため、お金の出入りを調整すべく足し戻す必要があるのです。

上記の点をふまえると、キャッシュフローの計算式は下記となります。

キャッシュフロー=会計上の利益(家賃収入―経費)―税金+減価償却費―借入金返済額

下記の条件でシミュレーションしてみます。

  • アパート新築時価格:1億円
  • 家賃収入(年間):14,400,000円
  • 経費(家賃収入の20%):2,880,000円
  • 固定資産税:750,000円
  • 減価償却費(償却率0.046):4,600,000円
  • 借入金返済額(年間):9,600,000円
キャッシュフロー:会計上の利益(家賃収入14,400,000円―経費2,880,000円)―税金750,000円+減価償却費4,600,000円―借入金返済額9,600,000円=5,770,000円

アパート経営のキャッシュフローを増やす5つ方法

アパート経営を成功させるためには、手元に多くの資金を確保することが重要です。

アパート経営において、キャッシュフローを増やす方法を解説していきましょう。

頭金をより多く入れる

アパート経営で金融機関から借入する際には、なるべく頭金を多く用意しておくのがおすすめです。

借入金が多いほど、毎月の返済額が高額になって家賃収入との差が少なくなり、キャッシュフローが悪化します。

一方、頭金を入れて借入金を少なくすれば、毎月の返済額を減らせてキャッシュフローが改善されるのです。

では、頭金の有無でどの程度毎月の返済額が違うのでしょうか?

たとえば、5,000万円の物件を購入して10年で返済するとして、頭金を500万円入れた場合と入れない場合を比較してみます。

  • 借入金:5,000万円
  • 金利:2%
  • 借入期間:10年
  • 返済方法:元利均等
頭金月々返済額
500万円414,060円
0円460,067円

頭金を500万円入れたケースでは、入れない場合より単純計算で月々46,007円も返済額が少なくなります。

つまり、借入期間の10年間で、500万円以上のキャッシュフローを失ってしまうわけです。

できるだけ低い金利でローンを組む

ローンを組み際は、なるべく低い金利を選択するのが理想です。

一例として下記の条件でローンを組んだ場合、金利の違いでどの程度毎月の返済額が変わるのかを見てみましょう。

  • 借入金:5,000万円
  • 借入期間:10年
  • 返済方法:元利均等
金利月々返済額
2%460,067円
1.5%448,957円

毎月の返済額の差が11,110円ですから、2%を選択した場合1年で133,320円、10年で130万円ほどのキャッシュフローを失う計算になります。

つまり、キャッシュフローに余裕をもたせたいなら、なるべく低い金利を適用している金融機関でローンを組むのが重要なのです。

中古アパートを購入する

アパートを購入する場合、新築より中古アパートのほうがキャッシュフローをプラスにしやすくなります。

新築アパートは価格が高く、仮に高い家賃に設定できても収支が悪くなりがちです。

キャッシュフローを増やすのを重視したいのなら、投資額を抑えられる中古アパートの購入を検討してみてください。

繰り上げ返済する

なるべく金利を低く抑えることがキャッシュフローに有利と解説しましたが、借入金を前倒しで返す「繰り上げ返済でも、毎月の返済額を減らせるので覚えておきましょう。

元本分の繰り上げ返済によって金利が再計算され、毎月の返済額を減らすと同時に、ローン総額も減らせます。

さらに、繰り上げ返済によって「毎月の返済額を減らしてキャッシュフローが増える」よい循環ができれば、棟数を増やしてさらにアパート経営を拡大させる展開も可能になるでしょう。

アパート経営が順調でキャッシュフローに余裕ができたなら、繰り上げ返済をぜひ検討してみてください。

入居率の高い管理会社を選ぶ

通常、アパート経営では業務を委託するために管理会社と契約します。

空室を減らすことでキャッシュフローを健全な状態に保てるため、管理会社を選ぶ際は入居率の高さをチェックしておきましょう。

アパート経営を成功させるには、空室リスクをいかに減らせるかが重要です。

入居率に実績のある、信頼できる管理会社なら安心して任せられます。

アパート経営でのキャッシュフロー3つのメリット

キャッシュフローに余裕があると、さまざまな場面で有利です。

では、実際にどんなメリットがあるのか、詳しく解説します。

家賃収入が減ったときに対応できる

アパート経営では家賃が収入の柱であり、空室が発生してしまうとローンの返済ができなくなる恐れがあります。

ただ、キャッシュフローに余裕があれば、当面の支払いや返済をまかなうことが可能です。

また、空室が長期化してしまったケースを考慮すると、家賃減収分を補填できる財源が多いほど有利になります。

潤沢なキャッシュフローは、ローンの返済が滞る最悪の事態を回避できるのです。

金利上昇リスクに対応できる

前述したように、ローンの返済では少しの金利差がキャッシュフローに大きな影響を与えます。

とくに、変動金利でローン契約している場合、金利の上昇リスクを十分に考慮しておかなければなりません。

金利は景気や世界情勢、株価などさまざま要因によって変動するため、現在低金利でも急上昇する可能性がある点に留意しておくのが賢明です。

仮に金利が急上昇して毎月の返済額が増えてしまっても、キャッシュフローに余裕があれば対応できます。

突然の修繕費発生にも対応できる

空室リスクとともに、アパート経営における大きなリスクが修繕費の増大です。

建物は老朽化によって築年数が経過するほど修繕費が多額になるため、通常計画的に備えておきます。

しかしながら、予想し得ない災害に見舞われた際などは、想定外の修繕費がかかるケースがあり注意しなければなりません。

財源がなく修繕できなければ、建物の魅力や使い勝手も悪くなり、しいては空室リスクの増加にもつながるでしょう。

ただ、突発的に多額の修繕費が必要になっても、キャッシュフローに余裕があれば安心できます。

さまざまトラブルに備えて、キャッシュフローに余裕をもたせながらアパート経営をおこなうことが重要なのです。

まとめ

アパート経営では、キャッシュフローに余裕があるほど健全かつ有利に経営を展開できます。

今回解説した内容を参考に、アパート経営を成功へとぜひ導いてください。

もし、はじめてのアパート経営で解決しておきたい疑問が山積みなら、不動産投資の専門家に相談するのがおすすめです。

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