アパート経営

アパート経営でサブリースを利用するのは危険?トラブルや注意点を解説

不動産投資

アパート経営について調べていて、「サブリース」という言葉を目にしたことがあるのではないでしょうか?

空室が発生しても家賃を保証するサービスで一見魅力的なものの、実際には多くのトラブルが報告されています。

サブリース問題としてメディアで大きく取り上げられるなど、利用する際は十分な注意が必要なのです。

そこで今回は、サブリースにおけるさまざまトラブルや利用を検討する際の注意点を解説します。

とくに、アパート経営初心者の方はぜひ参考にしてみてください。

アパート経営におけるサブリースとは?

サブリースとは、空室が発生しても満室時の家賃を保証する契約形態です。

サブリース会社と契約を結び、オーナーのアパートを一括して借り上げる仕組みになっています。

サブリース会社は家賃と借り上げ賃料の差額で利益を得ており、借り上げ賃料は家賃の8~9割ほどに設定されているのが一般的です。

運用のすべてを任せることになり、オーナーの手間がかからず便利そうに思える反面、さまざまなトラブルが報告されています。

利用に際しては、トラブルが高い確率で起こる可能性を考慮して、慎重に検討しなければなりません。

サブリースで起こりがちなトラブル

サブリースは一見すると、オーナー側にとって大きなメリットがあるように感じます。

ただし、サブリースを巡ってはさまざまなトラブルが報告されており、利用を検討している場合は注意が必要です。

では、実際にどんなトラブルが起こりえるのか、解説していきましょう。

家賃保証や免責期間の説明不足

サブリースでよくあるトラブルのひとつが、契約に関する重要事項の説明不足です。

サブリース会社側に不利な条件について詳しく説明されずに契約してしまい、後々トラブルに発展する場合があります。

とくに、アパート経営がはじめてで知識不足を感じている場合には、十分に注意しなければなりません。

たとえば「30年間家賃保証」などと謳っている場合、実際には数年から10年程度しか保証されないケースが多くなっています。

周辺相場の家賃下落などを理由にし、保証賃料の値下げを要求してくるケースが多くあるのです。

また、家賃を受け取れる免責期間についても説明されない場合があります。

免責期間とは、退去によって空室が発生してから次の入居者が決まるまでの期間です。

家賃保証とは言いつつも、免責期間だからとオーナーに賃料を支払わない場合があるのです。

上記のように重要事項について説明を受けていない場合、オーナーが大きな損害を被る恐れがあるため注意してください。

ただ、サブリースの社会問題化を受けて政府でも対策をおこなっており、国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」では、契約時の重要事項の説明を義務づけています。

また、改正当初は賃貸管理業の登録が任意だったものの、令和2年に新法が公布されており、令和3年6月に施行される予定の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」では登録が義務化される予定です。

国土交通省「現行の賃貸住宅管理業登録制度(大臣告示)の廃止について

~告示制度の新規登録申請の受付停止と告示制度登録業者への特例措置~

ただし、管理戸数200戸未満の事業規模の業者は引き続き登録を免除されているため、もしサブリース契約を検討する際は、大規模に事業を展開しているサブリース会社を選ぶとよいでしょう。

多額なリフォーム代や修繕費の請求

サブリースにおいては、多額なリフォーム代や修繕費を請求されるトラブルが発生しています。

通常、退去時のリフォームや計画的な修繕工事は、サブリース会社に委託するケースが一般的です。

なかには、割高な工事費や人件費を請求する業者もおり、トラブルにならないよう注意しなければなりません。

悪質とまでは言わないものの、オーナーが安い建材を探したり、建築会社を指定したりできず無駄なコストがかかるケースも多くあるのです。

契約解除でトラブル

契約解除に関する説明不足が、トラブルに発展する事例も多く報告されています。

契約中にサブリース会社側の提案をオーナーが受け入れない場合、一方的に契約を解除できる旨を事前に説明しないのです。

また、サブリース方式から通常の運用に切り替えたい場合に、オーナーから契約解除を申し入れると違約金を請求されるケースもあります。

さらに、サブリース会社の経営状態が悪化して突然破綻するケースもあり注意が必要です。

契約書には、サブリース会社が破綻して賃料が支払えなくなった場合の救命措置等について明記されているはずですから、しっかりチェックしておきましょう。

アパート経営でのサブリースにメリットはあるのか

サブリースは問題ばかりが浮き彫りにされるものの、一定のメリットもあります

なかには、うまく活用しているケースもあるため確認しておきましょう。

空室対策になる

サブリースとは空室が発生しても満室時の家賃を受け取れるサービスであり、一定の空室対策になります。

仮に想定外の空室が多く発生した場合には、家賃保証制度が大いに役立つ場面もあるでしょう。

ただし、実際には謳っている期間で保証されない場合も多くあるため、十分注意してください。

管理会社の役目を果たす

通常、サブリース会社は管理会社の役割を果たします。

通常のアパート経営では、管理会社と委託契約を結ぶのが一般的である一方、サブリース会社との契約では管理も含まれているため、管理会社を別に選定する手間がかかりません。

とくに、物件が遠方にあって自分で管理するのが難しい場合、管理のすべてを一括で任せられるのは一定のメリットがあります。

アパート経営でサブリースを利用したい場合の注意点

サブリースのトラブルとメリットを把握したうえで利用を考えている場合であっても、慎重に検討したほうがよいでしょう。

アパート経営でサブリースの利用を検討する際の注意点を解説します。

アパート経営の知識を身につける

アパート経営に関する知識が不足している状態で、サブリース契約を選択するのは大変危険です。

サブリースで家賃を保証してもらえれば儲かると考えるのは安易であり、通常のアパート経営同様さまざまリスク対策を講じなければなりません。

困ったときにサブリース会社が助けてくれるのは期待しにくく、一方的に契約を解除されて途方に暮れてしまわないよう、アパート経営に関する知識をしっかり身につけておきましょう

賃貸需要の調査は徹底的におこなう

アパート経営を成功させる大きな鍵となるのが、アパートの賃貸需要です。

不動産投資でもっとも重要なのが物件の立地であり、空室リスクの高いエリアでのアパート経営は避けなければなりません。

サブリース会社によっては儲かるという謳い文句で、賃貸需要の見込めない土地にアパート建築を勧めてくるケースがあります。

割高な工事費を請求されるうえ、経営が軌道に乗らず負債だけが残ってしまう事態もあり得るのです。

なかには、割高な建築費を収益の柱にしている悪質なサブリース会社もあり、十分注意しておきましょう。

サブリース会社選びは慎重に

サブリース会社と一口に言っても、さまざまな会社があります。

もしサブリースを利用したいのであれば、トラブルを被らないよう十分注意して慎重にサブリース会社を選びましょう。

賃貸住宅管理業者登録制度に登録しているかを、国土交通省のホームページでチェックしておくのも方法のひとつです。

参考:国土交通省「賃貸住宅管理業者登録制度 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

長期間の契約に注意

前述したように、サブリース会社によっては30年間家賃保証などと謳って巧みに勧誘してきます。

ただし、実際には30年もの長期間家賃を保証してくれるとは限らず、多くの場合期待できません。

もしサブリース会社と契約するのであれば、仮に途中で契約解除されても、大きな致命傷を負わない程度の短期間で契約するのがおすすめです。

まとめ

サブリース最大の謳い文句である長期的な家賃保証は、必ずしも期待できません。

それでも一定のメリットに魅力を感じて利用したいと考えるのであれば、最悪の事態が起こった際にリカバリーできるよう、十分に検討を重ねてください。

もし、アパート経営をはじめとする不動産投資で不明な点があれば、専門家に相談するのも有効的な手段です。

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