アパート経営

アパート経営は田舎がチャンス!メリットや重要なポイントと注意点を解説

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「社会貢献✕不動産投資」がモットーの不動産投資コンサルタントの仲尾です。

田舎でのアパート経営を検討している方も多いのではないでしょうか?

近年、人口減少問題の深刻化を背景に空き家投資が活発化しており、田舎にチャンスがあると見込んでいる投資家も増えてきています。

ただし、田舎でのアパート経営にはメリットがあるものの、注意しなければならない点もあり注意が必要です。

そこで今回は、アパート経営において田舎を選ぶメリットや注意点などを解説します。

興味のある方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営で田舎を選ぶ3つのメリットとは

近年、不動産投資に興味をもつ方のなかには、田舎でアパート経営をはじめる方が増えています。

田舎でのアパート経営にはどんなメリットがあるのか、詳しく解説していきましょう。

初期費用を抑えられる

田舎は都市部と比較して物件の価格が安く、初期費用を大幅に抑えられます

少ない自己資金ではじめられるため、金融機関でローンを組むのが難しい属性の方がキャッシュのみではじめられるのもメリットです。

昨今の人口減少を背景に田舎では空き家が増えており、安く購入してリフォームする「空き家投資」が人気になっています。

アパートにおいても同様であり、条件によっては格安で物件を購入して、リスクを最小限に抑えながらアパート経営をはじめられるのです。

空き家の有効活用はこちらの記事を参考にしてください

高い利回りが期待できる

田舎のアパート経営では物件を安く購入できるため、高い利回りが期待できます。

区分マンション投資やアパート経営の表面利回りは、およそ3~7%が一般的な水準です。

一方、田舎のアパート経営では初期投資を大幅に抑えられるため、表面利回りが10%超えるケースも少なくありません。

田舎であっても賃貸需要の高いエリアがあり、空室リスクをコントロールできれば高利回りを実現できる可能性が大いにあるのです。

格安で物件を購入できる場合がある

田舎ではもともと土地の評価額が低いうえ、値引き交渉によってさらに格安で物件を購入できる可能性があります。

田舎や郊外では人口減少を背景とした空き家問題が深刻化しており、とにかく早く所有物件を処分したいと考えている方もいるのです。

また、田舎の安い土地を購入して新築アパートを建てたものの、経営がうまく軌道に乗らず売却を検討している方もいます。

田舎では都市部では考えられない安値で物件を購入できる場合もあり、不動産会社との交渉の際には値引きを持ちかけてみるとよいでしょう。

田舎のアパート経営で重要な3つのチェックポイント

田舎のアパート経営は、少ない初期投資ではじめられるメリットがあるものの、闇雲に参入しても成功できるとは限りません。

田舎でアパート経営をはじめる際に念頭に置いておくべき、重要なポイントを解説します。

商業施設や市街地に近いかをチェック

田舎のアパート経営にはメリットがあると解説したものの、どんな場所でも儲かるわけではありません。

田舎に限らず、アパート経営では立地のよさが第一条件になります。

都市部では駅近が必須条件になるものの、田舎での移動手段は車がメインであり、車で手軽に行ける範囲に商業施設があるのかをチェックしておきましょう。

また、田舎といえども、なるべく市街地に近いほうが賃貸需要が高く空室リスクを抑えられます。

いくら格安物件だとしても、買い物や用事を済ますのに困るほどの郊外では、入居者が集まらない恐れがある点に注意しておいてください。

近くに企業や大学があるかをチェック

田舎でアパート経営をはじめるなら、近くに企業の事務所や工場、大学などのある地域で物件を購入するのがおすすめです。

そのようなエリアでは常に賃貸需要があり、退去者が発生してもすぐに入居者がみつかりやく空室リスクを抑えられます。

とくに、多くの工場や学校が集まっている地域ならば、空室リスクを心配せずにアパート経営を成功させる可能性が高まるでしょう。

区画整理や再開発の予定があるかをチェック

田舎では、区画整理や再開発がおこなわれると賃貸需要が一気に高まります。

街並みがきれいになり、さまざまな商業施設が増えて暮らしやすくなれば、多くの人が集中するわけです。

入居者が増えるのはもちろん、家賃の値上がりで収益増加も期待でき、しいては安定的なアパート経営の持続が可能になるでしょう。

また、物件の評価額が上昇すれば、売却時には大きな利益をもたらす可能性もあります。

田舎でアパート経営を検討する際には、不動産会社から情報を集めるなど、区画整理や再開発の予定があるのかを調査しておきましょう。

田舎のアパート経営での注意点

田舎のアパート経営にはメリットがある一方、注意しなければならないポイントがあります。

田舎でのアパート経営を検討しているなら、注意点もしっかり把握しておきましょう。

入居者が集まりにくい

当然ながら、田舎は都市部より人口が少なく、入居者を集めにくい場合があります

どれだけ格安で物件を購入できたとしても、入居率が悪化すればアパート経営から撤退しなければならない事態もあり得るでしょう。

不動産投資を成功させるには立地のよさが第一条件になりますが、とくに田舎のアパート経営ではしっかり精査しておくのが重要です。

売却に苦労する

田舎では格安で物件を購入できる反面、売却する際に苦労する場合があります。

すぐにでも売却したい事情があっても、なかなか購入希望者が現れない恐れもあるのです。

大幅に値引きせざるを得なくなれば、売却損も発生します。

田舎のアパート経営では、早い売却を出口戦略とするのが向いていないケースもあり、注意が必要です。

家賃が安い

田舎は土地の低い評価額が反映されて、アパートの家賃は同条件で都市部より安くなります。

地域によって異なるものの、想定していた家賃より大分安くなる恐れがある点に留意しておきましょう。

田舎でアパート経営をはじめる際は周辺物件の家賃を調査して、どの程度の利回りが期待できるのかをしっかり精査しておくのが重要です。

融資を受けづらい

田舎で物件を購入する場合、金融機関から融資を受けるのが難しいケースがあります。

田舎のアパートは売りづらくリスクが高いとして、審査が厳しくなりがちなのです。

したがって、自己資金ゼロで田舎のアパート経営をはじめるのは現実的でないため、キャッシュでアパートを購入するのを前提にしておくとよいでしょう。

修繕費が都市部と変わらない

田舎のアパート経営では物件を安く購入できるものの、修繕費は都市部とあまり変わりません

地域によっては若干人件費が安く、その分工事費に反映される可能性もありますが、ほとんど変わらないと考えておきましょう。

中古のアパートを購入した場合、状態によっては修繕費の負担が重くのしかかる恐れもあります。

田舎でアパート経営をはじめる際は、修繕費を含めて収益をどれだけ確保できるのか、しっかりシミュレーションしておくのが重要です。

まとめ

田舎でのアパート経営は、少ない初期投資額ではじめられるのが最大の魅力です。

ただし、入居者が集まりにくい、売却しづらいなど注意点もあります。

田舎でアパート経営をはじめる際は十分な調査と検討をおこなって、起こりうるリスクを想定しておきましょう。

もし、不動産投資自体がはじめてで不明な点が多い場合には、不動産投資のプロに相談するのも有効的な手段です。

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