アパート経営

アパート経営での収入の目安はどれくらい?手取り額をシミュレーション

アパート経営

アパート経営は数ある投資のなかでも比較的収益を上げやすく、副業でも参入可能な手法のひとつです。

ただ、「アパート経営をはじめてみたいけど、どのくらいの収入を得られるのだろう」と、疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか?

そこで今回の記事では、アパート経営での収入の目安と安定させる方法を解説します。

アパート経営をはじめとする不動産投資に興味のある方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営の収入はどのくらい?

アパート経営の収入は、どのくらいが目安なのでしょうか?

国税庁が発表している「平成30年申告所得税標本調査結果/第2表 所得種類別表」によると、不動産所得の平均額は約518万円となっています。

不動産所得合計額5,686,64,000÷人員合計1,097,510人=約518万円

不動産所得合計額にはアパート経営のほか、マンション経営やテナント・オフィス経験なども含まれています。

なかには、数千万円から数億円、最高で数十億円もの所得を得ている方もいますが、もっとも多く集中している所得金額の階級は以下の通りです。

合計所得階級人員
100万円以上150万円以下4,010人
150万円以上200万円以下5,830人
200万円以上250万円以下5,273人
250万円以上300万円以下3,931人
300万円以上400万円以下4,939人

上記によると100~400万円の階級に多く集中しており、アパート経営の収入の目安としては、およそ200万円前後と想定されます。

ちなみに、不動産所得は総収入ではなく、収入から経費を差し引いた金額です。

実際の収入と経費にはどんなものがあるのか、確認しておきましょう。

アパート経営のおもな収入

アパート経営でのおもな収入には、下記のものがあります。

  • 家賃収入
  • 入居時の礼金
  • 家賃の更新料
  • 駐車場の賃料
  • 自動販売機の収入

当然ながら、家賃が収入の柱です。

家賃以外の項目はケースによって有無が異なるため、アパート経営の収入をシミュレーションする際は、とりあえず家賃収入のみを考慮しておけばよいでしょう。

アパート経営のおもな経費

アパート経営の経費には、下記のものがあります。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 共用部分の光熱費
  • 定期的な清掃費用
  • 賃貸管理会社への管理料
  • 修繕費や修繕積立金
  • 退去時の原状回復工事費
  • 火災保険料
  • ローン金利

アパートの購入時にかかる費用や定期的に必要な修繕費、毎月かかる管理費などさまざま項目があります。

ただし、建物の築年数経過による劣化が激しい場合は修繕費が多く必要になるなど、経費は常に一定ではありません。

一般的に、収入の約20%が経費の目安とされているので、シミュレーションする際は参考にしてみてください。

また、金融機関からローンを組んでアパートを購入している場合、ローンの返済額も支出に加えて計算する必要があります。

経費については詳しくはこちらの記事で解説しています。

税金も忘れずに

毎年1月1日から12月31日までの収入から経費を差し引いた金額が、アパート経営の所得額になります。

所得額には税金がかかり、事業年度の翌年に納税しなければなりません。

つまり、最終的な手取り金額は納税して残った額になるわけです。

アパート経営でかかる税金には、固定資産税と所得税があります。

固定資産税

所有しているアパートにかかる税金です。

土地と建物の評価額にそれぞれ1.4%をかけて算出され、毎年4月に納税納付書が送付されます。

全額を1回で納めるか、または年4回に分けて納税することも可能です。

所得税

得た所得に応じて納める税金であり、不動産所得や給与などと合算して算出されます。

本業で給与を得ている場合、所得によって税率が異なる「累進課税」で課税される点に注意が必要です。

そのほか、最終的な所得額によって住民税が自動計算されるほか、アパート購入時には不動産取得税がかかります。

アパート経営での収入の目安シミュレーション

では、上記でご説明した収入と経費を踏まえた上で、アパート経営の収入の目安をシミュレーションしてみましょう。

下記の条件で、アパート経営を1年間おこなった場合の手取り額を算出します。

  • 1ルームアパート:部屋数10戸
  • 家賃収入(1部屋):1ヶ月80,000円
  • ローン返済:1ヶ月300,000円
  • 空室率:20%
  • 経費率:20%
  • 固定資産税:350,000円
  • 所得税:200,000円(確定申告納税額)
収入:家賃収入640,000円×12ヶ月=7,680,000円
支出:経費(年間収入7,680,000円×20%)+ローン返済額300,000円×12ヶ月=5,136,000円

空室が20%ですので、家賃収入を8部屋で計算しているのがポイントです。

税金を差し引いた、最終的な手取り額の目安は下記となります。約200万円です。

手取額の目安:収入7,680,000円―支出5,136,000円―固定資産税350,000円―所得税200,000円=1,994,000円

前述したように経費は毎年一定ではなく、所得税も本業で得ている給与いかんで変わってきます。

あくまで、アパート経営での平均的な手取り額の目安として参考にしてみてください。

アパート経営で収入を安定させる方法

上記のシミュレーションは、うまくアパート経営が軌道に乗った場合の想定であり、健全かつ安定したアパート経営をおこなわなければ十分な収入は得られません。

アパート経営で収入を安定させる方法を解説します。

入居率を上げる

アパート経営では、いかに入居者を確保するのかが重要です。

空室が発生しても、すぐに入居者が決まるようなら収入が安定します。

通常、入居者の募集は不動産仲介会社がおこなうため、効果的な募集ができ客付け力のある会社と契約しなければなりません。

また、空室リスクを下げるためには、対応策を提案する賃貸管理会社と契約を結ぶ必要もあるでしょう。

オーナにおいても、周辺物件を調査して家賃や設備の見直しを検討するなど、入居率をあげるべく普段から努力を続けなければなりません。

賃貸管理料を見直す

当然ながら、経費を減らせば収入を増やせます

ただし、実際には減らせない経費が多く、とくに管理費は契約を継続している限り支払い続ける必要のある大きな経費です。

一般的に管理費は家賃の5%程度とされており、仮に周囲の相場より高めな場合には管理会社の変更も視野に入れておきましょう。

また、家賃保証をおこなうサブリース契約では、10~20%と管理費が高額になるため注意が必要です。

建物の維持管理に力を入れる

建物は築年数の経過によって徐々に劣化していきます。

ただし、日頃から丁寧に維持管理に力を入れることによって建物の寿命を伸ばし、ひいては無駄な修繕を抑えて安定した収入を得ることも可能です。

修繕費は築年数の経過に応じて高額になりやすく、よい状態を長く保つほど修繕費を抑える効果が期待できるでしょう。

アパートの棟数を増やす

アパート経営が軌道に乗れば、アパートの棟数を増やす戦略も収入の安定化に有効です。

同規模のアパートを買い増せば、当然ながら倍の収入を見込める可能性が高まるでしょう。

また、いくつかのアパートを所有することで、リスクを分散する効果も期待できます。

所有しているアパートのひとつで業績が振るわなくても、他に収益を確保できているアパートがあれば損益を相殺できるのです。

ただし、所有しているすべてのアパートで空室リスクが大きくなる恐れもあります。

まずは1棟のアパートではじめて、経験を積み上げてから棟数を増やしていくのがおすすめです。

まとめ

アパート経営をはじめとする不動産投資は、比較的安定的に収益を得られる手法のひとつです。

副業としても参入しやすいため、今回解説した記事を参考にアパート経営をはじめてみてはいかがでしょうか。

不動産投資がまったくの初心者で不安があれば、不動産投資の専門家に相談するのもおすすめです。

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