アパート経営

アパート経営で管理会社を変更すべき6つの理由と選び方のポイント

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アパート経営では、すべての業務をオーナーひとりでおこなうことは難しく、業務を請け負う管理会社と契約するのが一般的です。

ただし、管理会社の選定はアパート経営の成功に欠かせない重要な要素であり、しっかりと見極めなければなりません。

そこで今回は、管理会社を変更すべき理由と選び際のポイントを解説します。

とくに、これからアパート経営をはじめたいと検討している方は参考にしてみてください。

アパート経営における管理会社とは

アパート経営をはじめ不動産投資では、入居者の募集・入居・退居手続きや建物の管理、トラブル対応などすべての業務を自分ひとりでこなすのは困難です。

通常は賃貸運営代行をおこなう管理会社と業務委託契約を結び、すべての業務または一部を任せます。

一口に管理会社といっても、対応業務の異なる会社があるためチェックしておきましょう。

仲介専門会社

入居者とオーナーの間に入り、部屋の賃貸借を仲介する会社です。

宅地建物取引業の認可を受けている必要があり、おもな収入源は入居者とオーナーから支払われる仲介手数料になります。

あくまで、物件を探している方と物件を所有するオーナーの間に入って、物件を紹介するのがおもな業務です。

業務内容には、たとえば下記のものがあります。

  • 物件の紹介
  • 契約書や重要事項説明書など書類作成
  • 火災保険の手続き
  • 物件情報に掲載する間取り図の作成や写真撮影
  • 内見の案内

そのほか、入居時や更新時の手続き、更新時の精算なども仲介専門会社がおこなう場合があります。

管理専門会社

管理専門会社とは、オーナーから委託された物件を管理する、アパート経営ではもっとも関わりの高い管理会社です。

管理専門会社には、大きく分けて下記の3つの業務があります。

入居者の管理

入居者の窓口となり、さまざまなトラブルに対応する業務です。

設備機器の故障や苦情、クレームなどに対応して、入居者が快適に暮らせる環境を管理してくれます。

トラブルへの対応の遅れは入居率にも影響するため、オーナーに代わって賃貸管理のプロに対応してもらえるのは大きなメリットです。

家賃の集金

オーナーに代わって、入居者から家賃を集金する業務です。

家賃の集金は毎月発生する業務であり、入居者全員が遅れずに支払うとは限らないため、遅れている入居者に対して催促する業務も含みます。

なかには、滞納分の家賃を保証するほか、長期滞納者に対する明け渡し訴訟を代行する管理会社もあるのでチェックしてみてください。

建物の管理

設備の故障や共用部分の清掃、退去時の原状回復工事の手配などの業務です。

空室リスクを改善すべく、リフォームや設備機器の入れ替えをオーナーに提案する会社もあります。

仲介管理会社

仲介専門会社と管理専門会社の両方の業務をおこなっている管理会社です。

会社によって業務内容は異なるものの、とくに地方の管理会社に多く、都市部では仲介と管理を棲み分けしているケースが多い傾向にあります。

また、駅前不動産会社など業歴が長く古い会社にも多い形態です。

アパート経営で管理会社を変更すべき理由

アパート経営では、管理会社の対応が業績に影響するケースがあります。

管理会社の対応によっては入居者の満足度が下がり、しいては空室リスクの増大につながってしまうため注意が必要です。

管理会社を変更すべきケースについて解説します。

担当者の対応が悪いとき

評判のよい管理会社でも、なかには対応の悪い担当者がいる場合があります。

たとえば、トラブルやクレームが発生しても連絡してこない担当者や、相談なしに修繕工事を実施するような担当者には注意が必要です。

管理会社に相談しても担当者を変更してもらえない場合には、大きなトラブルに発展する前に管理会社の変更を検討したほうがよいでしょう。

管理費が高すぎるとき

管理会社に支払う管理費は、家賃収入の5%ほどが一般的な目安です。

業務の量や内容によって異なるものの、相場より高いと感じた場合は管理会社の変更を検討してもよいタイミングでしょう。

また、家賃保証の付いているサブリース契約では5%以上に設定されるため、注意しなければなりません。

業務内容や信頼性などを考慮しながらも、高いと感じたら見直しを検討するのがおすすめです。

管理に不満があるとき

業務委託契約を交わす際には、実施する業務の内容が契約書に明記されます。

契約書に含まれている業務を実際に実施していない場合には、管理会社の変更を検討すべき事案です。

また、業務を一応おこなっているものの管理が行き届いていない場合や、入居者から不満の声が聞こえてくる場合も早めに変更を検討したほうがよいでしょう。

入居者募集に力を入れていないとき

空室が発生した後、なかなか入居者が決まらない場合には、入居者募集に力を入れていない可能性があります

空室の状態が続くと家賃収入を得られず、アパート経営では致命傷となり得るゆゆしき問題です。

家賃の引き下げばかりを提案し、空室を埋める対応策や改善点を提案しない管理会社は、早急に変更を検討すべきでしょう。

管理会社の経営状況が心配なとき

管理会社からの家賃入金が遅れたり、数ヶ月続いたりした場合は要注意です。

管理会社の経営状況が悪化している恐れがあり、最悪の場合家賃をまるごと回収できない事態も想定しなければなりません。

家賃を回収できないと借入金の返済が滞ってしまい、金融機関からの信頼も失ってしまうでしょう。

少しでも不安な兆候を感じたら、管理会社の変更を検討したほうが賢明です。

オーナーチェンジしたとき

中古アパートを購入した場合、前オーナーが契約していた管理会社をそのまま引き継ぐケースが一般的です。

ただ、引き継いだ管理会社が優秀な会社とは限らないため、オーナーが代わるタイミングで変更する方法もあります。

とくに、信頼できる管理会社と付き合いがあるなど、安心して任せられる場合には変更を検討してみましょう。

アパート経営で管理会社を選ぶ際のポイント

アパート経営において、管理会社の選定は成功を左右するほど重要な要素です。

では、実際に管理会社を選ぶ際のポイントを解説していきましょう。

管理実績が豊富さをチェック

管理会社を選ぶ際は、管理の実績が豊富にあるのかをチェックしておきましょう。

管理の実績が多いほどノウハウの蓄積があり、トラブルやクレームに対して的確な対応が期待できます。

入居時や退去時の手配もスムーズで、安心して任せられる管理会社を選ぶのが理想です。

客付け力をチェック

入居者を募集する際、スピーディに契約を獲得できる「客付け力」をチェックしましょう。

客付け力の高い管理会社ほど、空室が発生した際にリスクを最小限に抑えられます。

また、入居率の高さをチェックするのはもちろん、周辺物件と比較して高い入居率を維持しているかも重要なポイントです。

会社全体で物件情報を共有しているか

担当者が休みで連絡が取れない場合に、社内で物件の情報を共有している管理会社なら安心できます。

スピーディーに解決すべきトラブルに見舞われた際、担当者が不在で対応できないという管理会社では不安です。

管理会社を選ぶ際は直接、物件情報を社内で共有しているのか、担当者がどの程度詳細を把握しているのかを確認しておきましょう。

業務内容が幅広いか

管理会社によって、対応可能な業務内容が異なる場合があり注意が必要です。

契約を交わす際は、対応してほしい業務内容が含まれているかをしっかりチェックしておきましょう。

とくに、管理費が相場より安い場合には内容を確認すると同時に、価格と内容が見合っているかを判断するのも重要なポイントです。

まとめ

アパート経営において管理会社は重要なパートナーであり、経営の行く末を左右する存在といっても過言ではありません。

アパート経営をはじめる際には、今回解説した内容を参考に信頼できる管理会社を探してみてください。

もし、わからないことが多く不安な場合には、不動産の専門家に相談するのも方法のひとつです。

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