アパート経営に興味はあるものの「本当に儲かるのだろうか？」と、今一歩踏み込めない方もいるかもしれません。
投資に絶対はありませんが、アパート経営の仕組みやコツを理解して実践すれば、安定的に利益を上げ続けることが可能です。
そこで今回は、アパート経営で儲かるためのコツを解説します。
とくに、これから不動産投資をはじめてみたいと考えている方は参考にしてみてください。
アパート経営は本当に儲かるのか？
アパート経営は不動産投資のなかでも、比較的収益化しやすい投資手法です。
ただし、どんな投資ジャンルでも必ず儲かる手法などはありません。
当然ながら、収入のもとになるアパートを用意しなければならず、初期投資額が大きくなりがちです。
「アパート経営は本当に儲かるのか？」と、不安に思う方がいても仕方ないでしょう。
では、実際にアパート経営は儲かるのか、またどのくらい儲かるのでしょうか？
一例をご紹介しながら解説していきましょう。
アパート経営は儲かるのかをシミュレーション
下記の条件でシミュレーションします。
- 物件：東京都内のアパート
- 部屋数：10
- 家賃（1か月）：100,000円
- 空室率：20％
- 経費率：20％
- 借入返済額（1か月）：400,000円
アパート経営の収益は「収入―経費」で計算され、月々の家賃がおもな収入です。
家賃収入を計算する際は、まず空室率を考慮しなければなりません。
この例の場合、部屋数10に対する空室率が20％ですから、8部屋で計算します。
| 年間収入：家賃収入100,000円×8部屋×12か月＝9,600,000円 |
支出には経費や税金、そのほか諸費用などがあり、アパート経営における経費率は20％前後が一般的です。
ここでは、経費率20％で計算します。
| 年間支出（経費）：年間収入9,600,000円円×経費率20％＝1,920,000円 |
アパートを購入した際の借入金の月々返済額400,000円を含めて計算すると、最終的な1年間の利益は下記となります。
| 年間収益：収入9,600,000円―支出1,920,000―借入金（400,000×12か月）＝2,880,000円 |
いかがでしょうか？
仮に副業の場合、アパート経営で年間288万円の利益を上げられるのは魅力的です。
また、年間収益にくわえて、入居時の礼金や更新時の更新料も1部屋ごとに入ってきます。
上記の例はアパート1棟分の収益であり、アパート経営が軌道に乗って所有棟数を増やしていけば、さらなる収益アップも期待できるでしょう。
これが「アパート経営は儲かる」といわれる所以なのです。
ただし、上記の例はあくまでシミュレーションであり、実際の空室率や経費率によって変動するほか、翌年には不動産所得として確定申告する必要があります。
所得税額は本業や他の事業で得た所得によって異なりますが、実際に手元に残る利益は上記の金額より少なくなる点に留意しておきましょう。
アパート経営は儲かるだけではない
アパート経営は、健全に運営すれば儲かる可能性の高い投資手法です。
また、儲かるだけでなく、さまざまなメリットもあるのでチェックしておきましょう。
安定した収入が期待できる
アパート経営では毎月の家賃が収入になります。
空室の増減はあるものの、入居者がいる限り収入は途切れません。
家賃や物件の価値が景気に左右されにくいほか、株式投資やFXなどのように価格が乱高するリスクが少なく、しっかりと経営をおこなえば中長期的に安定的な収益が期待できます。
また、アパート経営をはじめとする不動産投資は老後の資産形成にも有効であり、多くの方が年金代わりにすべく参入しているのが現状なのです。
税金対策になる
アパートを所有していれば固定資産税や都市計画税を納める必要がありますが、所得税以外の税金は経費として計上できます。
また、個人事業主として事業所得を得ている場合、不動産所得を損益通算できるのもメリットです。
不動産投資が赤字で事業所得が黒字の場合、合算して相殺すれば所得税額を下げられます。
さらに、アパート経営は相続税対策になる点にも注目です。
アパートを建てると時価より評価額を下げられるため、相続する際に実際の価値より少ない納税額になります。
アパート経営は儲かるからとはじめる方かいるほか、相続税対策として活用している方も多いのです。
アパートを担保にできる
アパート経営が軌道に乗って黒字経営を継続できれば、さらに棟数を増やして事業を拡大することも可能です。
健全なアパート経営をおこなっていれば、アパートを担保に金融機関から借入しやすくなり、さらなる収益拡大が見込めます。
アパート経営で儲かる5つコツ
アパート経営は儲かる不動産投資手法のひとつではあるものの、なにも知らず闇雲に参入するのは危険です。
アパート経営で儲かるためのコツを解説します。
建築プランをしっかり検証する
新築してアパート経営をはじめる場合には、複数の不動産会社からプランの見積もりをもらいましょう。
不動産会社によってプランや価格はさまざまであり、1社のみの見積もりだけで検討するのはおすすめできません。
ひとつのプランだけでは、妥当な内容なのかを客観的に判断するのは困難でしょう。
複数のプラン・提案を精査して「これなら儲かる」と、評価できるプランや不動産会社を選びましょう。
将来を予測して戦略を立てる
アパート経営で儲かるには、いかに入居者を確保して空室リスクを減らすのかが重要です。
まず、アパートを購入または建築する際には、立地を十分に調査しなければなりません。
交通の便や治安、周辺環境の利便性などはもちろん、将来的な予測も盛り込んで戦略を立てましょう。
くわえて、人口動態統計なども参考にしながら、長期間にわたって収益を得られるのかを精査してみてください。
立地選びについてはこちらの記事を参考にしてください。
余裕のある自己資金を用意する
アパート経営で儲かるためには、自己資金をなるべく多く用意しておくのが理想です。
金融機関からの借入額が多くなると、利益が出るまでに時間がかかります。
自己資金を多めに投入してアパート経営をはじめれば、キャッシュフローに余裕が生まれて利益を最大化することが可能です。
とはいえ、全額自己資金でアパート経営をはじめるのは難しいため、ローン返済比率40～50％を目安にして計画を立てるとよいでしょう。
詳しくは自己資金とローンによる利回り違いの記事をご覧ください。
なるべく自分で管理する
アパート経営では通常、管理会社に一部管理、またはすべての管理を委託するのが一般的です。
すべての管理を自分でこなすのは現実的に困難であれば、できる範囲の業務を自分で管理しましょう。
管理会社に業務を委託すると、賃料のおよそ5～15％の管理費を支払わなければなりません。
管理費をはじめとする経費をなるべく抑えながら、利益を確保していくのがアパート経営で儲かるためのコツのひとつです。
法人化を視野に入れる
アパート経営が軌道に乗って、さらに利益を増やしたいなら法人化も視野に入れましょう。
アパート経営の法人化には税金の負担を減らす、多くの経費を計上できるなど多くのメリットがあります。
社会的信用度も高められるため、事業をさらに拡大したい状況になった際には法人化を検討するのがおすすめです。
アパート経営の法人化について下記の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
まとめ
アパート経営は、コツをしっかりつかんで実践すれば儲かる不動産投資手法です。
うまくコツをつかめば、長期にわたって安定的に利益を上げ続けることも可能でしょう。
そうはいっても「はじめてで勝手がわからない」という場合は、不動産投資の専門家に相談するのも有効的な方法のひとつです。
当サイトでは、不動産投資法に関する無料オンライン講座を実施しています。
気になる方はぜひ参考にしてみてください。
