アパート経営

アパート経営の利回りとは?注意点と利回りアップの方法を解説

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アパート経営をおこなう際に欠かせない重要な指標に「利回り」があります。

家賃収入や物件の購入費、経費などから算出され、アパート経営をはじめる際には欠かせないチェック項目です。

ただし、利回りには種類や注意点があるなど、これからアパート経営を始めたい方には理解できない部分もあるかもしれません。

そこで今回は、利回りの種類や算出方法を解説します。

あわせて、利回りを調べる際の注意点や高い利回りを上げる方法も解説しますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。

アパート経営の利回りとは

アパート経営の利回りとは、年間の家賃収入をアパートの購入費や建築費で割った数値です。

アパート経営の利回り=家賃収入÷投資金額(アパート購入費・建築費)

投資額に対してどの程度の利益を得られるかの指標であり、物件を購入する際には重要視してチェックしなければなりません。

利回りのおおよその目安を把握しておくほか、購入予定のアパート周辺の相場や市場価値などと比較することも大切です。

また、アパート経営の利回りには下記の2種類があります。

表面利回り

表面利回りとは、物件の購入価格や建築費のみから利回りを算出する指標です。

グロス利回り」とも呼ばれており、諸経費などを含まず、アパートの購入価格に対してどの程度の利益が出るのかを算出します。

表面利回り(%)=年間想定家賃収入÷物件購入価格×100

たとえば、5,000万円のアパートを購入して年間の家賃収入が500万であれば「5,000万円÷500万円×100=10%」と、算出されます。

通常、アパート購入時に具体的な年間経費を正確に把握できないため、不動産会社の物件の情報には表面利回りを掲載しているのが一般的です。

実質利回り

実質利回りは物件の購入価格にくわえて、年間の諸経費も足して計算する利回りです。

ネット利回り」とも呼ばれ、1年間にかかる経費や物件取得時の諸経費をくわえることで、より実際の手元に残る利益を把握するのに適しています。

実質利回り(%)=(年間家賃収入―年間経費)÷(物件購入価格+取得時諸経費)×100

下記の条件で計算すると、

  • アパート購入費:5,000万円
  • アパートを購入した際の取得時諸経費:500万円
  • 家賃収入:500万円
  • 年間経費:150万円

(年間家賃収入500万円―年間経費150万円)÷(アパート購入費5,000万円―取得時諸経費500万円)=約7.7%、となります。

計算に諸経費を含めるため、より現実に近い数値を把握できるものの、アパート購入時点での年間経費を把握しにくにいのが難点です。

アパート経営の利回りで注意する3つのポイント

アパート経営を成功させるためには、利回りについてしっかりと把握しておくのが重要です。

利回りをチェックする際に注意すべき、3つのポイントを解説します。

利回りは目安にすぎない

アパート経営において利回りは重要な指標となるものの、絶対的な数値を割り出せるものではありません

たとえば、空室が想定以上に増えたり、修繕費が予定よりかかってしまったりなど100%経費を把握するのは困難であり、あくまで目安です。

実際にアパート経営をはじめてみたら、さまざまな要因で予想以上に利回りが低くなるケースもあるため注意しなければなりません。

アパート経営をはじめてから慌てないためにも、さまざまなリスクを考慮しながら、余裕のある資金計画を立てるのがおすすめです。

高すぎる表面利回りには要注意

高い利回りばかりに注目してしまいがちですが、周囲の物件と比較して高すぎる場合は注意が必要です。

とくに、表面利回りが高い場合には、何かしらの事情があると考えて綿密に調査するとよいでしょう。

たとえば、再建築不可に指定されているケースなどもあり、周囲と比較してなぜ高いのかをしっかりと検討しておかなければなりません。

 なかでも、築年数の経過した中古アパートは評価額が下がり、表面利回りが高くなりやすいため要注意です。

新築アパートの表面利回りが4~5%の地域において10%を上回るようなケースでは、建物の老朽化が激しく多額な修繕費が必要になるなど、リスクの大きい場合があります。

家賃収入の設定が高すぎて利回りが高いなどの理由を把握できれば、適正な家賃に設定し直して空室を減らすといった、施策を打ち出すことも可能になるでしょう。

したがって、周囲のアパートの家賃や利回り、ニーズなどを総合的に考慮して物件を選ぶのが重要なのです。

実質利回りは次第に低下していく

実質利回りの算出には経費が含まれるため、数値は常に一定ではありません。

建物の老朽化が進めば、大きな修繕が必要になります。

場合によっては、大型の設備機器を丸ごと交換しなければならないケースもあるでしょう。

また、築年数が経過して建物の外観が古くさくなれば、人気も落ちれば家賃を値下げせざるを得なくなります。

したがって、築年数の経過したアパートを購入する際は、老朽化具合をチェックしておくのが重要です。

また、実質利回りを掲載している物件のなかには、想定家賃が新築時のままで変更されずに計算しているケースもあるため注意しなければなりません。

実質利回りの低下は老朽化のスピードにも左右されるため、中古アパートを購入する際は現状をしっかりとチェックしながら検討するとよいでしょう。

アパート経営で利回りを上げる3つの方法

アパート経営を成功させるには、利回りの高さは重要な指標のひとつであり、なるべく高い利回りで運営するのが理想です。

アパート経営で利回りを上げる、3つの方法を解説します。

ワンルームアパートを建築して利回りを上げる

中古アパートの場合、老朽化が進んでいると修繕費の増加や家賃収入の減少で実質利回りは低下していく一方です。

一方、アパートを新築すれば、高めの家賃設定でも入居者を集めやすくなり、高い利回りが期待できます。

なかでも、高い利回りを期待できるのがワンルームアパートです。

同じ土地にアパートを建てる場合、3LDKより1Kのほうが多くの部屋を確保できます。

同じ延べ床面積に対する賃料単価も1Kのほうが高く、部屋を多く作るほど総収入が多くなるのです。

また、部屋数の多いほうが空室率の影響も軽減できます。

同じ延べ床面積で比較した場合、3LDKで1室の空きが出るより、1Kで1室の空きのほうが全体的な空室率を下げられるわけです。

ただし、ファミリー層が圧倒的に多い地域では計算通りにならない恐れもあり、注意しなければなりません。

アパートを購入する際には、周囲のターゲット層のチェックやニーズをしっかりと調査するのが重要です。

複数の建築プランを比較検討する

アパートを新築する場合には、複数の建築プランを比較検討して十分吟味しましょう。

建築費が安く抑えられれば、それだけ高い利回りが期待できます。

ただし、相見積もりで一番安い建築プランを選択すればよいとは限りません。

安さだけに注目して選択すると質の悪い物件を購入してしまい、後々修繕費が増える事態もあり得ます。

複数のプランの詳細をしっかりとチェックするのはもちろん、投資額と品質のバランスのとれたプランを選択するのが重要です。

サブリースより管理委託方式で契約する

アパート経営をはじめたいと考えている方のなかには、サブリースに興味をもっている方もいるかもしれません。

サブリースとは「一括借り上げ方式」のことで、家賃収入を一定レベルで保証されるものの手数料が高く、不動産投資ではあまりおすすめではありません

サブリースの料率はおよそ17%が相場とされており、高い利回りを実現することは不可能になります。

とはいえ、すべての管理を自分一人ではできない、という方におすすめなのが管理委託方式です。

管理会社と委託契約を結び、業務の一部またはすべてを委託します。

業務の内容によって異なりますが、管理委託方式の手数料の相場は5%と、最低限のコストをかけながら高い利回りの確保も可能です。

まとめ

アパート経営の利回りは、長期的に安定的な利益を確保するのに欠かせない重要な指標です。

とくに、アパートを選ぶ際には、今回解説した内容を参考に高い利回りが期待できる物件を探してみてください。

どうしても理解できない不明な点があれば、不動産投資のプロに相談してみましょう。

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ぜひ一度、お気軽にチェックしてみてください。

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