アパート経営

不動産投資初心者必見!アパート経営を成功に導く10の秘訣

「アパート経営をはじめてみたいけど、成功するだろうか?」と、不安があって二の足を踏んでいる方もいるのではないでしょうか?

アパート経営は不動産投資のなかでも優位性が高く、安定した利益を上げられる可能性のある投資手法です。

仕組みやコツを理解して実践すれば、初心者でも成功させるのは不可能ではありません。

今回の記事では、アパート経営を成功へ導くための10の秘訣を解説します。

アパート経営や不動産投資に興味のある方は、ぜひチェックしてみてください。

アパート経営成功の秘訣10のポイント

アパート経営を成功させるには、いくつかの秘訣があります。

10のポイントを解説しますので、しっかりと理解してから不動産投資をはじめてみましょう。

①人気の高い物件を購入する

アパート経営を成功させるには、空室を極力減らさなければなりません。

どれだけ利回りが高い物件でも、空室が多いと高いリターンを得られないでしょう。

空室の出ない物件を購入する際は、人気の高さをチェックするのが重要です。

人気の高い物件は、下記のような条件を備えています。

  • 最新の設備が整っている
  • インターネットを無料で利用できる
  •  おしゃれな外観や内装を採用している
  • 駅近など利便性に優れた立地にある

なかでも重要なのが立地であり、利便性に優れた立地にあるアパートは入居者が集まりやすく、空室の少ない効率的なアパート経営が可能になります。

②長期間安定して経営できる物件を購入する

アパート経営を成功させるには、長期間にわたって安定的に経営できる物件を購入しなければなりません。

とくに、アパートをローンで購入する場合、借入金の返済が終わるまでは十分な利益を得られないケースがあります。

ようやくローンが終わって利益を確保しようと思った矢先、さまざまトラブルで安定した経営を続けられないような事態を避けなければならないのです。

長期間安定して経営できる物件は、下記のような条件を備えています。

  • 入居者の目線で見て、魅力的な物件である
  • 建物の価値が高く、長期間にわたって保有できる
  • 不動産会社との関係が良好で、よいパートナーシップを築ける物件である

上記の特徴を備えたアパートなら高い人気を長期間キープできるうえ、売却時の価格も大きく下がらない可能性が高まります。

③購入物件の築年数を確認する

アパートを購入する際は、築年数を確認しておくのが重要です。

立地のよい場所の物件を購入しても、築年数が経過して老朽化の加速している物件では修繕費ばかりがかさむ恐れがあります。

老朽化の進んだ物件は、売却する際に想定した価格より低くなるケースもあり注意が必要です。

立地に優れた土地に新築アパートを建てるのがベストですが、中古物件を購入する場合は長期間保有できるのかをしっかりチェックしておきましょう。

④利回りの高さをチェックする

アパート経営で十分な利益を得るには、利回りの高さが重要になります。

いくら立地のよい場所のアパートを購入しても、低い利回りでは少ない利益しか得られず、経営が立ちゆかなく恐れがあるのです。

利回りは立地・築年数・空室状況などによって左右されるほか、土地を持っているかによっても変わります。

所有している土地にアパートを建てる場合は高い利回りが期待できるものの、中古アパートを購入する場合はさまざまなリスクやコスト、リターンから実質利回りを予想しなければなりません。

⑤節税効果を発揮させる

アパート経営では、家賃収入から修繕費や管理費など経費を差し引いた金額が収益になります。

ただし実際には、収益にかかる税金を納めた後の残金が実質的な利益です。

すなわち、節税効果を発揮させるほど多くの利益が残るわけであり、適用できる税金対策をフル活用しなければなりません。

例えば、副業でアパート経営をおこなう場合、本業の給与所得と不動産所得を相殺する「損益通算」を適用できます。

アパートをローンで購入してしばらくは経営が赤字になるケースでは、その損失を給与所得から差し引けるのです。

⑥アパートローンを活用する

アパート経営をはじめたいけどまとまった資金がない、という方もいるのではないでしょうか?

通常の住宅ローン同様に金融機関で借り入れできる「アパートローン」を活用すれば、アパートの購入費用や建築費に充てられます。

ただし、当然ながら審査があるほか、物件の収益性や返済計画をまとめた「事業計画書」を作成して提出しなければなりません。

また、アパートローンは通常の住宅ローンより審査が厳しいのが一般的です。

収益を見込める物件の購入はもちろん、申し込む本人の資産や勤務先など属性も重視されます。

アパートローンの審査はハードルが高いため、検討する際には不動産会社や専門家に相談するのがおすすめです。

⑦情報収集に力を入れる

アパート経営で物件を購入する際は、なるべく多くの情報を収集して分析しましょう。

現地に出向いて周辺のアパートやマンションの状況を確認し、アパートの需要がある地域なのかをチェックするのが重要です。

また、入居者となるターゲット層を見極めなければなりません。

例えば、周辺に学校が多いなら学生の利用が見込めますし、大きな工業団地に近いなら作業員の需要が高いと分析できます。

さらに、人口動態統計を確認して中長期的な人口推移のトレンドを調査するのも有効です。

ターゲットの絞り込みに失敗すると空室が増えてアパート経営が立ちゆかなくなる恐れがあるため、情報収集には力を入れましょう。

⑧すべてを管理会社に丸投げしない

アパート経営を成功させる鍵となるのが、管理会社の存在です。

多くのノウハウを有した信頼できる管理会社と契約するのが、アパート経営成功への第一歩といえるでしょう。

しかしながら、すべてを管理会社に丸投げするのはおすすめできません。

管理会社との契約では作業の量や内容によって管理費が決まり、例えば下記のような項目があります。

  • 家賃収納
  • 家賃滞納に対する催促
  • クレーム対応
  • 設備故障時の交換や修理
  • 事故やトラブルの対応
  •  契約更新
  •  退去業務

すべての管理を委託するのではなく、一部委託で契約する方法も可能です。

契約更新や事故の対応には専門的な知識が必要なものの、家賃収納などは貸主側でも対応できます。

すでに多くの物件を所有して不動産投資が軌道に乗っている場合なら、すべてを委託しても問題ないでしょう。

ただし、アパート経営をはじめたばかりで利益が少ない間は管理会社に丸投げせず、できる範囲で自ら関与したほうがコストを下げられます。

⑨余裕のある自己資金を用意する

アパート経営は自己資金ゼロではじめられるケースもあるものの、余裕のある自己資金を用意しておくのがおすすめです。

アパートローンの審査では資金の多いほうが有利ですし、最初はアパートローン関連費をはじめ、登記費用や不動産取得税などさまざまな諸経費もかかります。

また、突然の修繕費など想定外の支出や空室リスクに備える必要もあり、余裕のある自己資金をできるだけ用意しておくと安心です。

⑩信頼できる不動産会社を探す

物件の購入にあたっては、信頼できる不動産会社を探すのが必要不可欠です。

優良な物件で利回りの高いアパートを購入できるかがアパート経営成功を左右するものであり、優秀で信頼できるパートナーを探さなければなりません。

悪質な業者と地方銀行との不正な取引など、世間を騒がすニュースを目にすることもあります。

アパート経営をはじめる際には、まずは信頼できる不動産会社を見つけることに注力しましょう。

まとめ

  1. 人気の高い物件を購入する
  2. 長期間安定して経営できる物件を購入する
  3. 購入物件の築年数を確認する
  4. 利回りの高さをチェックする
  5. 節税効果を発揮させる
  6. アパートローンを活用する
  7. 情報収集に力を入れる
  8. すべてを管理会社に丸投げしない
  9. 余裕のある自己資金を用意する
  10. 信頼できる不動産会社を探す

アパート経営を成功に導くためには信頼できる不動産会社をパートナーとし、物件探しや資金計画を綿密に練らなければなりません。

アパート経営をはじめてみたいと検討しているのであれば、今回の記事を参考にぜひ実践してみてください。

アパート経営をはじめ不動産投資について不明な点があれば、プロに相談してみてはいかがでしょうか?

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