こんにちは、社会貢献型空き家オーナー倶楽部を運営している仲尾正人です。
長く放置されている空き家が問題視されているのをご存じでしょうか？
空き家の放置はさまざまなリスクをもたらすため、行政も力を入れて取り組んでいます。
そんな今、注目されているのが「空き家再生ビジネス」です。
空き家を上手に活用して利益を上げる仕組みであり、今後もますます期待されるでしょう。
そこで今回は、空き家再生ビジネスの仕組みや実際の流れについて解説します。
気になる方はぜひチェックしてみてください。
現在の空き家事情とは
空き家再生ビジネスを解説する前に、現在の空き家事情について触れておきましょう。
空き家問題が社会問題化してからひさしいですが、現状はどうなのでしょうか？
総務省が令和元年に公表した「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、日本の総住宅数に対して空き家率は13.6％となっています。参考：総務省「平成30年住宅・土地統計調査」
実に住宅の10軒に1軒以上が空き家であり、有効的に活用されていないわけです。
空き家は現在でも増え続けており、政府も「空き家対策特別措置法」を施行するなど対策を打ち出しているものの、なかなか改善の見通しが立たない状況が続いています。
空き家再生ビジネスとは
空き家再生ビジネスとは、文字通り空き家を活用して利益を上げるビジネス手法です。
空き家が放置される理由のひとつが、建物を解体して更地にしてしまうと固定資産税が最大6倍の負担増になることが挙げられます。
売りたくても買い手が付かない放置された空き家を活用すべく、民間主導で積極的に取り組みはじめているのが空き家再生ビジネスです。
空き家再生ビジネスの仕組み
空き家再生ビジネスでは空き家を借りる、または購入後にリフォームを施してから賃貸に出します。
借りてリフォームした場合は、オーナーに支払う賃料と入居者から受け取る家賃の差額が利益です。
空き家を購入した場合は受け取る家賃全額が収入となり、ローンや経費から受け取った家賃を差し引いた差額が実際の利益になります。
空き家再生ビジネスのメリット
空き家再生ビジネスの最大のメリットが、少ない資金ではじめられることです。
放置されている空き家の多くは資産価値がゼロであり、格安で購入できる場合があります。
また、なかなか売却できずに困っているオーナーに対しては、値引き交渉することも可能です。
オーナーから借りて賃貸するケースなら、リフォーム費用しか必要ありません。
つまり、空き家再生ビジネスは高利回りを狙える手法であり、まだ新しいビジネスで競合が少ないこともあって、比較的利益を上げやすい手法と言えるでしょう。
空き家再生ビジネスのデメリット
空き家再生ビジネスはまだ競合が少なく儲かる可能性がある一方、物件の見極めに失敗すると損失が発生します。
格安な空き家だからといって購入したものの、まったく借り手が見つからない場合もあるのです。
また、空き家の状態によっては、リフォーム代が高額になる場合もあります。
想定以上にリフォーム代がかかってしまうと、なかなか投資資金を回収できなくなるでしょう。
やはり、建物の状態の見極めが重要であり、信頼できる不動産業者や専門家に相談しながら進めるのも方法のひとつです。
空き家再生ビジネスの流れ
空き家再生ビジネスの概要やメリット・デメリットを理解したところで、実際の流れを確認しておきましょう。
空き家を探す
まずは空き家を探しますが、通常の住宅のよう紙面や店頭では情報を得られにくく、早い者勝ちで売れてしまいます。
したがって、自分の脚で探して直接オーナーに交渉するのがおすすめです。
不動産業者の仲介手数料もなく、早く売却したいオーナーに巡り会えば格安で購入できるケースも少なくありません。
ただ、経験が少なく不安が多いのであれば、地域の空き家に強みのある不動産業者に空き家探しを協力してもらうとよいでしょう。
空き家の探し方は下記の記事でも詳しく解説しています。
空き家の探し方5つの方法とは？探す際のチェックポイントも解説
オーナーと交渉する
お目当ての空き家が見つかったら、まず持ち主であるオーナーを探さなければなりません。
近所に住んでいれば見つかりやすいですが、遠方の場合は登記簿謄本などを取り寄せて確認する必要があります。
実際の契約では、瑕疵があった場合の取り扱いなど注意すべき点があり、不動産業者に仲介してもらったほうが安心です。
空き家をリフォームする
空き家をリフォームする際は、最低限の施工に留めておくのがおすすめです。
こだわりすぎて大規模なリフォームになると高額になり、なかなか投資資金を回収できなくなります。
リフォームしたものの、なかなか入居者が見つからないなどリスクもあり、地域の状況からターゲットを絞りつつ入居者目線でリフォームすることが重要です。
入居者を募集する
リフォームが完了したら、入居者を募集します。
不動産業者を通じて募集することも可能ですが、経費を抑えるためにもチラシ配りなどできる範囲を自分でこなすとよいでしょう。
また、家賃の設定も重要です。
安くするほど入居者が決まる可能性が高まるものの、利益が少なくなってしまいます。
周辺の相場をチェックしながら、適切に家賃設定しなければなりません。
家賃を受け取り・支払い
入居者が決まったら毎月家賃を回収します。
オーナーから借りている物件であれば、回収した家賃から賃料を支払った差額が利益です。
購入している物件であれば、全額が収入になります。
空き家再生ビジネスの活用方法
実際の空き家再生ビジネスでは、どんな活用方法があるのでしょうか？
通常の賃貸住宅として活用するほか、下記のような方法があるので参考にしてみてください。
- シェアハウスとして活用する
- 空き家を公的に活用してもらう
- 民泊として活用する
- カフェやギャラリーとして活用する
立地や地域の状況などによって、一般的な単身者やファミリー層などに需要がない場合、上記のような活用方法が有効です。
とくに、カフェやギャラリー、民泊など事業用として需要が期待できる場合があります。
また、地方自治体によっては空き家再生に力を入れているケースがあるので、チェックしておきましょう。
単にリノベーションして賃貸に出すだけではなく、行政の「空き家再生プロジェクト」と協力しながら進めていく空き家再生ビジネスもあります。
まとめ
空き家再生ビジネスは、放置されている空き家を有効活用できる手段です。
今日の空き家問題を解決へと導く方法のひとつと期待されており、不動産投資に興味があれば空き家再生ビジネスに注目してみてはいかがでしょうか？
空き家や不動産投資について不明な点があれば、不動産のプロに相談するのもおすすめです。
当サイトでも、無料オンライン講座を実施しています。
ぜひ一度お気軽にご利用してみてください。
