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空き家を賃貸住宅にする方法とは?メリット・デメリットを解説

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こんにちは、空き家の不動産投資家の仲尾正人です。

空き家を所有している方のなかには「思ったよりコストや手間がかかる」「自分の生まれ育った家だから売却したくない」など、悩みを持っている方がいるのではないでしょうか?

もし空き家を有効活用したいのであれば、賃貸住宅にする方法があります。

賃貸住宅にして人に住んでもらえば家の状態を維持できるうえ、家賃収入も得られるのです。

そこで今回は、空き家を賃貸住宅にする方法やメリット・デメリットを解説します。

空き家を所有している方や相続する予定のある方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を賃貸住宅にする方法とは

空き家を使用しないで放置しておくと、老朽化が加速します。

また、空き家は所有しているだけでコストや手間、税金がかかるため、早めに対策しなければなりません。

売却する方法もありますが、空き家を賃貸住宅にすればコストや税金を家賃で相殺できるうえ、収益を上げることも可能です。

空き家を賃貸住宅にする場合、そのまま貸し出す方法とリフォームしてから賃貸に出す方法の2つがあります。

それぞれ詳しく解説していきましょう。

そのまま賃貸住宅にする

空き家を賃貸住宅にする場合、もっとも低コストでスピーディーなのがそのまま賃貸に出すことです。

放置している空き家は手間や維持管理コストがかかるばかりであり、ほとんどメリットがありません。

使い道がないのなら、そのまま賃貸住宅にするのが最善な方法と言えるでしょう。

ただし、建物や設備がそのまま使用できるよい状態でなければなりません。

長年放置して老朽化が進んだ空き家には向いておらず、つい最近まで親が住んでいた家を相続したケースなどに限られます。

リフォームして賃貸住宅にする

老朽化した建物をリフォームしてから、賃貸住宅にする方法があります。

なかでも、賃貸戸建ては人気が高く、最低限のリフォームで貸せるのがメリットです。

新築のような状態にまで修復する、大規模なリフォームは必要ありません。

水回り設備を中心にドアノブやスイッチなど、人が操作する部分を重点的に修復する程度の工事をおこなえば、コストを抑えられます。

賃貸戸建ては需要に対して供給が少なく、大きな収益も期待できるでしょう。

また、近年人気なのが入居者のニーズに合わせてリフォームする方法です。

戸建て住宅を借りたい方は長期間住み続ける傾向が強く、自分のライフスタイルを重視します。

壁紙やクロス、天井の塗装など入居者の希望を取り入れてリフォームをおこなうと、他との差別化を図れるのでおすすめです。

空き家を賃貸住宅にするメリットとデメリット

では、空き家を賃貸住宅にして人に貸すと、どんなメリットを得られるのでしょうか?

デメリットも合わせて解説します。

メリット

賃料収入を得られる

空き家を賃貸住宅にすれば、毎月賃料収入を得られます。

建物の規模や立地条件によるものの、入居者さえ確保できれば継続的かつ安定的に収益を得られるでしょう。

とくに「先祖代々受け継いだ資産で所有し続けるしかない」というケースでは、空き家を賃貸住宅にするのはもっとも有効的な手段です。

家の劣化を防止できる

空き家を人に貸せば、家の劣化を防止できます。

住宅は人が住まなくなると、急激に老朽化が進んでしまうものです。

窓を閉め切ったまま長期間換気されず放置していると、湿気によって建物や設備が傷んできます

また、住んでいれば気づくような問題も長く放置され、気づいたときには多額なコストがかかる場合もあるでしょう。

空き家を人に貸せば、現状のまま維持できる可能性が高くなるのです。

将来住む家にできる

自分の生まれ育った実家が空き家になってしまった際、将来的には戻って住みたいと考えている場合もあるでしょう。

仕事や子供の関係で今住んでいる家から転居できない事情がある場合、売却せず賃貸に出しておけば、将来住む家を確保することにもなります。

そのためにも、賃貸住宅として他人に住んでもらい、建物をよい状態に保っておくことが重要です。

デメリット

借主を見つけるのが難しい場合がある

空き家を賃貸住宅にしたものの、入居者をなかなか見つけられないケースがあります。

せっかくリフォームしても、借り手がいなければ費用を支出しただけになってしまうわけです。

ただし、不動産会社や管理会社に入居者の募集を委託する方法があります。

地域に強みをもつ不動産業者を探して、入居者募集を手伝ってもらうとよいでしょう。

空き家リスクに注意

入居者がなかなか決まらない、定着しないなど、住む人がいなければ元の空き家に逆戻りです。

家はごく短期間でも空き家になると急速に劣化が進むため、注意しなければなりません。

老朽化が進むと景観が悪化するほか、不審者の侵入や不法投棄など、さまざまなリスクをもたらします。

しいては維持管理コスト増にもなるため、入居者を継続的に確保できるのか、しっかりと見通しを立てておくことが重要です。

確定申告しなければならない

空き家を賃貸住宅にして家賃収入を得れば、確定申告しなければなりません。

サラリーマンであっても副業として確定申告する必要があり、給与で納めている所得税とは別に家賃収入分の所得税を納めなければならないのです。

しかしながら、今では確定申告をインターネットでおこなえるなど特別難しくはありません。

空き家を賃貸する際の手順

空き家を賃貸に出す際にすべての業務を自分でおこなうのは困難であり、不動産会社を利用するのが一般的です。

不動産会社を活用しながら、空き家を賃貸住宅にする際の手順を確認しておきましょう。

不動産会社を探す

まず、賃貸物件を扱っている不動産会社を探しましょう。

全国に支店をもっている大手の不動産会社もありますが、地域の賃貸住宅に強みをもつ会社もあります。

また、提供しているサービスや業務内容が会社によって異なる場合もあり、しっかり確認しながら選定することが重要です。

不動産会社と契約を結ぶ

不動産会社との契約には、下記の2種類があります。

  • 媒介契約
  • 代理契約

不動産会社によって入居者を募集する点では同じですが、入居希望者を入居させるかの決定権がオーナー側にあるのが「媒介契約」、入居者決定も不動産会社がおこなうのが「代理契約」です。

代理契約のほうが不動産会社の裁量が大きく入居者募集に力を入れやすいため、空き家を賃貸住宅にする場合は代理契約のほうが向いています。

家賃設定・入居者募集・契約

入居者を募集するにあたり家賃を決めます。

家賃の設定によっては、なかなか入居者が見つからないケースもあり注意が必要です。

家賃を高く設定するほど多く収益を得られる一方、入居者が決まらないリスクが高まります。

周囲の相場とかけ離れていない家賃に設定するのを念頭に、不動産会社と相談しながら決めるのがおすすめです。

無事入居者が決まって賃貸契約を結べば、家賃を受け取れるようになります。

簡単に流れを説明しましたが、不動産会社を利用すれば安心して契約まで進められるでしょう。

まとめ

空き家の放置はリスクが高く、賃貸住宅にするのは有効的な方法のひとつです。

ただし、リフォーム費用などコストがかかるケースもあるため、売却も視野に入れながら予算やライフスタイルを考慮しつつ検討するとよいでしょう。

空き家や不動産について不明な点があれば、不動産の専門家に相談する方法もあります。

当サイトでも、不動産に関する無料オンライン講座を実施していますので、ぜひお気軽にチェックしてみてください。

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