空き家は全国的に増加しており、「空き家問題」として取り上げられているのを目にしたこともあるのではないでしょうか？
なかには、「空き家って、どんな家を指すの？」と疑問を持っている方がいるかもしれません。
実は、空き家に対する一般的なイメージと国の定める定義が異なっている場合があります。
適切に空き家を管理する上で、定義を正確に理解しておくことが重要なのです。
そこで今回は、空き家の定義について具体的な3つの基準や空き家の4つの問題点を解説します。また、空き家の手放し方についてもお伝えします。
空き家に興味を持っている方、また相続などで空き家を所有する予定のある方は参考にしてみてください。
空き家の定義とは
空き家とは、どのような状態を指すのでしょうか？
空き家の定義は国で定められており、下記の状態を指します。
- 1年以上誰も住んでいない住宅
- 1年以上使用されていない住宅
たとえば、1年以上誰も住んでいない家であっても、定期的に人が作業するために出入りしていたり、倉庫として使っていたりすれば空き家に該当しません。
逆に、外観や内装がきれいでよい状態でも、1年以上放置されていれば空き家と定義されます。
ちなみに、マンションやアパートでいくつか空室が発生している状態は、空き家ではありません。
すべての部屋が空室で1年以上放置されていれば、空き家として定義されます。
空き家と見なされる具体的な基準
国では1年以上放置されている家を空き家と定義していますが、状況次第では客観的に判断するのが難しいケースもあります。
実際に自治体が空き家としてみなす際の定義について、もう少し踏み込んで具体的な基準を見ていきましょう。
住宅として使用されているのかをチェックする
人が常時住んでいない住宅でも、別荘や倉庫などに使用されていれば空き家として定義されません。
そこで自治体は、使用実態を把握すべく電気やガス、水道などのライフラインの使用状況を調査します。
1年以上人の出入りがなく、かつライフラインの使用が確認されなければ、放置されている空き家とみなされるのです。
登記記録や住民票をチェックする
不動産登記の記録と住民票をチェックし、情報が合致しないと空き家として見なされる場合があります。
とくに、不動産登記は住宅や土地の所有者の情報が記録されており、所有者を管理するための重要な記録です。
記録上に不備がある場合、空き家として認定される可能性が高くなるため注意しなければなりません。
仮に所有者や物件の情報に変更が生じた際には、速やかに対応する手続きをおこなっておきましょう。
管理状況をチェック
使用されている事実が確認されても、土地や建物が適切に管理されているかをチェックされるケースがあります。
たとえば、外壁がボロボロではがれやすく通行人にケガさせる恐れがある場合や、ゴミが放置されて衛生上問題があると判断されると、空き家としてみなされるケースがあるのです。
空き家の問題点とは
空き家問題の深刻化に対応すべく、2015年5月に「空き家対策特別措置法」が施行されました。
では、なぜ空き家が増えている現状が問題視されているのでしょうか？
空き家の問題点を押さえておきましょう。
景観が悪化する
空き家が放置されると景観が悪化します。
人が住まずに長年放置された建物はボロボロになり、庭木は伸び放題で敷地内が荒廃していくのです。
また、管理されていない土地は害虫や害獣が大量に繁殖して、景観と衛生面で悪影響を与えます。
荒れた状態になると資産価値がますます下がり、売却したくても買い手がつかないケースもあり得るため、しっかりと管理しなければならないのです。
安全を確保できない
老朽化が進んだ建物は、周囲や通行人に損害を与える場合があります。
たとえば、外壁や塀が剥がれ落ちたり、飛散したりして通行人をケガさせてしまう事態もあり得るのです。
また、建物が倒壊して近隣に甚大な被害をもたらす恐れもあります。
近年は未曾有の大災害が全国各地で発生しており、今まで以上に注意しなければなりません。
とくに、老朽化の進んだ空き家は自然災害の被害を受けやすく、安全確保の観点からも非常に問題視されているのです。
防犯上問題がある
いかにも長年放置されているような見た目の空き家は、壁に落書きされたり、不法投棄されたりなど防犯上問題があります。
また、放火犯のターゲットにもなりやすく、大きな損害を被る恐れがあるほか、ホームレスが住み着いてしまうと地域の治安を悪化させてしまうかもしれません。
空き家は防犯上の観点からも、しっかりと管理された状態を保っておく必要があるのです。
特定空き家に指定される
「空き家対策特別措置法」では、前述したような景観や安全、防犯上に問題あると判断される空き家を「特定空き家」に指定して、勧告や命令をおこなえます。
特定空き家に指定されると、現状の問題点の改善が求められるうえ、命令に従わないと過料に科される場合もあり注意が必要です。
また、建物のある土地に適用されている固定資産税の優遇措置を受けられなくなり、最大6倍もの税負担増になります。
空き家を手放すにはどうする？
空き家はしっかり管理しなければ周辺住民の迷惑になるほか、特定空き家に指定されると過料や固定資産税の増大など負担が大きくなります。
現状使用する予定がないならば、処分してしまうのも方法のひとつです。
では、どのような処分方法があるのかを解説していきましょう。
売却する
管理費用や固定資産税などコストが負担になる場合には、不動産会社などを通じて売却するのがおすすめです。
なかには、空き家に強みをもつ会社や地域に精通している会社があります。
ただ、買い手がなかなか見つからないケースや時間を要する場合もあり、なるべく早めに行動しましょう。
空き家の売却方法についてはこちらの記事をご覧ください。
譲渡する
売却したくても買い手が見つからないならば、知人や地域住民に譲渡するのも方法のひとつです。
ただ、譲渡前後にトラブルが発生した場合、対応しなければならないケースがある点に留意しておきましょう。
また、自治体やNPO法人が運営するサイトに登録できる「空き家バンク」を利用する方法もあります。
移住を希望している利用者が見つかる場合もあるので、チェックしてみてください。
活用する
処分とは異なりますが、賃貸物件として運用するほか、リノベーションしてお店をオープンする、地域の集会場として利用してもらうなどの活用方法があります。
また、2018年に施行された「住宅宿泊事業法」により、民泊として運用することも可能です。
処分できなく困っている場合は、ビジネスとして有効活用できるかを検討してみましょう。
まとめ
空き家として定義されると、周辺住民に損害を与えてしまう恐れがあるほか、税負担の増大などのリスクがあります。
使い道のない空き家を所有している、また相続する予定のある場合には、早急に処分や活用方法を検討しましょう。
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