使い道のない空き家を所有している方、また相続する方のなかには「今後の管理をどうしたらよいのだろう」と、困っている方もいるのではないでしょうか？
使用しないからといって、空き家をそのまま放置しておくわけにはいかず、最悪の場合過料に科されるケースもあり注意が必要です。
そこで今回は、空き家を放置するリスクや管理方法について解説します。
気になる方はぜひ参考にしてみてください。
なぜ空き家の管理が大変なのか？
空き家の所有者のなかには、管理で困っている方が多くいます。
では、なぜ空き家の管理が大変なのでしょうか？
下記のような理由が挙げられます。
- 維持管理に手間や費用がかかる
- 売りたくてもなかなか売れない
- 借り手が見つからない
- 修繕費用が足りない
- 取り壊しの費用が高額で更地にできない
- 遠方で管理のために頻繁に通えない
なかでも、もっとも空き家の管理で困るのが維持管理費用です。
空き家の管理では、建物の外観や設備の点検・修繕、庭木の剪定など、多くの費用が必要になります。
さらに、まったく使用しない場合でもあっても不動産を所有していれば、毎年固定資産税を納付しなければなりません。
また、遠方で自宅から距離がある場合、庭木の手入れ等でまめに通うのも大変です。
使用していない、また今後も使い道がない空き家を所有しているのであれば、売却や賃貸に出すなどの対策を急ぎましょう。
空き家を放置しておくリスクとは
空き家の維持管理に費用や手間がかかるからとはいえ、そのまま放置しておくとさまざまなリスクにさらされてしまいます。
空き家の放置には、具体的にどんなリスクがあるのかを確認しておきましょう。
価値が下落する
空き家を放置しておくと、建物の価値がどんどん下落していくリスクがあります。
建物の劣化が進むほど、物件としての価値が下がるわけです。
たとえば、下記のような状態にならないように注意しなければなりません。
- 長期間換気しておらず、湿気が原因のカビが異常に繁殖
- フローリングのひび割れや畳が腐食
- 玄関周りや部屋のドア・扉に歪みが生じて開け閉めしづらい
- 雨漏りや窓周りから雨が侵入
- シロアリやネズミなど害虫・害獣が大量発生
- 家具や電化製品が傷んで使用不可
上記のような状態にならないよう、定期的な保守・点検に注力する必要があります。
建物が倒壊するリスクがある
空き家を適切に管理していないと、建物倒壊のリスクがあります。
とくに、建築基準法が改定された昭和56年より以前に建築された建物の場合、現在の耐震基準をクリアしていない状態で放置されている恐れがあり注意が必要です。
建物は本来、定期的に換気しなければ湿気によって傷むスピードが加速します。
とくに、木造建築の建物で木が傷んでしまうと、屋根の重みに耐えられなくなっていずれ倒壊する危険があるのです。
もし空き家を相続したならば、建物の状態や耐震基準を満たしているかをまずチェックしておきましょう。
放火される危険がある
誰も住んでいない空き家は、放火犯に狙われる恐れがあり注意しなければなりません。
放火犯はまず火種になるものを探すため、ゴミが散乱していたり、枯れ草が溜まったまま放置されていたりすると大変危険です。
なるべくこまめに通い、放置されている空き家だと思わせないよう、景観を維持すべく管理する必要があります。
所有者責任がある
空き家の所有者には、一定の責任が課せられているため注意しなければなりません。
民法第717条では「土地の工作物に瑕疵があって他人に損害を与えた場合、工作物の所有者は被害者に対して損賠を賠償する責任を負う」と定められています。
すなわち、空き家の管理が不十分で他人にケガさせたり、損害を与えたりした場合には補償しなければならないのです。
たとえば、外壁がくずれて通行人がケガした場合や、雨樋の破片が吹き飛んできてケガさせてしまうような事態が発生したら所有者の責任になります。
近年、経験したことのない大雨など大規模な自然災害が多発しているため、空き家の管理には今まで以上に注意しましょう。
特定空き家に指定される
近年問題視されている空き家対策として、2015年2月に「空き家対策特別措置法」が施行されました。
空き家対策特別措置法では、下記のような状態の空き家を「特定空き家」と指定して、改善に対する勧告や命令をおこなえます。
- 倒壊する恐れのある空き家
- 屋根や外壁などが脱落・飛散するリスクの高い空き家
- 擁壁が老朽化して危険な状態にある空き家
上記を改善する命令に従わない場合、過料が科されるため注意しなければなりません。
また、特定空き家に指定されると、建物のある土地に対する固定資産税の優遇措置の適用を外されて、最大6倍もの税負担の増大になるケースもあるため十分に注意しましょう。
空き家の管理方法
では、空き家を管理するにはどんな方法があるのでしょうか。詳しく解説していきます。
自分で管理する
空き家を自分で管理すれば、維持管理コストを抑えられます。
自宅から極端に遠方でなく、月に1～2回ほど行ける距離であれば管理可能です。
自分で空き家を管理する場合、下記のような作業やチェックをおこないます。
- 空気を入れ換えるための通風
- 排水口下からの臭気を防ぐ通水
- 敷地内や隣地のゴミ拾い
- 全体的な清掃作業
- 建物の老朽化チェック
とくに、台風や大雨の後はすばやく確認に行き、念入りな作業・チェックを実施しましょう。
空き家管理サービスを利用する
仕事が忙しい、また遠方でまめに通えない場合は、管理会社に管理を委託するのも方法のひとつです。
空き家を定期的に巡回して通風や通水、清掃作業などをオーナーに代わっておこなってくれます。
不動産会社やセキュリティ会社で実施しているほか、空き家を専門にしている管理会社もあるのでチェックしてみてください。
売却や賃貸を検討する
空き家を所有していると維持管理コストがかかるほか、毎年固定資産税を納めなければなりません。
将来にわたって使用する可能性が低いのであれば、売却を検討してみましょう。
「どうしても手に負えなくなったら寄付すればいい」と考えている方もいますが、自治体ではほとんどのケースで寄付を受け付けません。
使い道のない空き家を寄付されても支出が増えるだけであり、固定資産税を徴収できなくなることもあって期待できないでしょう。
また、空き家の売却は簡単ではないため、本腰を入れて取り組まなければ買い手を見つけるのは困難です。
空き家に強みのある不動産会社を探してみましょう。
売却が難しい場合には、賃貸に出すのもおすすめです。
住む人が通風や通水、景観の維持をやってくれるため、ただでもいいから借りて欲しいと考えている空き家オーナーも多くいます。
まとめ
空き家を維持管理するのは手間とコストがかかって大変です。
もし使い道のない空き地を所有している、また相続する予定があるのなら、なるべく早めに売却や賃貸に出すのを検討しましょう。
空き家で困っていることがあれば、不動産の専門家である私、仲尾に相談するのもおすすめです。
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