空き家

空き家を有効利用するためには?ビジネスとしてどう活用するのか解説

日本の増え続ける空き家は一種の社会問題と化しているといっても過言ではありません。そんな増え続ける空き家をビジネスチャンスととらえる人も出て来ました

しかし空き家ビジネスは行う事業によっては難易度が異なるため、軽い気持ちで参入すると損失を出してしまう場合もあります。

今回は日本の空き家にまつわる状況の解説から空き家をビジネス転用する方法を紹介していきます。

日本の空き家状況

平成30年の空き家戸数は848万9,000戸と前年比3.6%の増加、空き家率は過去最高の13.6%となっています。(総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計結果」を参照)

また 1958年では空き家戸数は36万戸、空き家率は2.0%だったことからも空き家は年々増加していることが伺えます。

住宅需要もひと段落し、人口減少も始まっている日本では空き家率がさらに加速していくことが予想され、空き家を有効活用もしくは撤去しない限り、数字の改善が見込めない状況です。

空き家には固定資産税が発生、優遇除外もあり

不動産を所有していれば固定資産税が発生しますが、空き家であっても例外なく発生します。

今までは空き家であっても建物が立っていれば税制上の優遇措置を受けることができました。

しかし、 2015年に 空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されたことにより、管理していない空き家は優遇除外になる可能性があります

そのため、空き家を放置していると固定資産税が大きな負担となる恐れがあります。

空き家ビジネスの参入条件緩和

元々空き家ビジネスを行うには民泊規制や税金の問題から参入を断念していた企業もいるでしょう。

しかし、空き家ビジネスの参入条件は緩和傾向にあり、多くの企業にチャンスが生まれています

登録免許税の減税措置

登録免許税とは土地や建物を購入した際にかかる税金であり、住宅ローンを借り入れする際にもかかる税金です。

土地は2019年3月31日までの登記分、建物や抵当権は2020年3月31日までが減税措置を受けることが可能です

不動産取得税の減税措置

不動産取得税とは不動産を売買したり贈与したりする際に原則4%の税金がかかります。2021年3月31日までは3%に減税されます

民泊新法の施行

民泊に適用されていたのは旅館業法と呼ばれるものでしたが、旅館業法下では民泊を行うのは難しく無許可営業を行うところが多くありました。

民泊新法により年間180日を上限としたことや民泊施設登録のハードルが上がったことで事業撤退者する方が多く、一見メリットがないように思えます

しかし、逆に考えるとライバルが減ることから価格を上げて勝負をすることができるため、空き家ビジネスへの参入チャンスと見ることもできます

空き家ビジネスの手法を紹介

空き家ビジネスに参入する手法は様々ですが、今回は代表的なシェアハウスと民泊について紹介していきます。

シェアハウスを運用

シェアハウスでは複数人が同じ物件に住む共同生活を行います。

そのためキッチンや浴室、トイレ、洗面所を共同で使用するため管理費が安くなり、同じ敷地面積であれば複数人から家賃を徴収できることから家賃収入アップを見込むことがメリットといえるでしょう

またシェアハウスは通常の家賃よりも安く、様々な人と交流ができることから学生や留学生、若者に人気です。

デメリットとしては大人数が集まるため物音がうるさくなったり、部屋の消耗が通常よりも早かったりすることです。

また近隣住民からのクレームが入る可能性もあります。家賃収入という面では長期の入居ではなく短期の入居が多く、長期的な収益とならないのが注意点です。

最近では普通のシェアハウスだけでなく、アニメが好きな人限定や~県の人限定といった限定条件をつけることにより付加価値を付けているシェアハウスもあります

民泊として再利用

民泊は自分が所有している物件の一部もしくは全部を使用して行う有償の宿泊サービスです。

民泊新法に則った新法民泊、国家戦略特区法に則った特区民泊、旅館業法に則った簡易宿泊所の3つの選択肢があり、難易度としては簡易宿泊所>特区民泊>新法民泊となります

簡易宿泊所では登録のハードルが高いものの、宿泊日数の制限がないことや一泊のみの宿泊客受け入れが可能です

一方、特区民泊では年間営業日数に制限はないものの、国家戦略特区で営業をしなければいけないことや2泊3日以上のみの民泊に制限されます

新法民泊は一番制限が多く、年間180日しか営業できない点や都道府県知事への届け出、衛生の確保、騒音や苦情の防止・対応、宿泊者の名簿作成といったことが義務ずけられますが、一番ハードルが低い民泊の仕方といえるでしょう

民泊ビジネスは多くの方が行っているため競争が激しいのも事実です。そのため安易にビジネス参入するのではなく事前準備をすることやスキーム、出口戦略を練ることが大事です

まとめ

今回は日本の空き家にまつわる状況の解説から空き家をビジネス転用する方法を紹介しました。

空き家は放置してしまうと固定資産税が多くかかってしまうことや様々な規制緩和からビジネス転用を考えてる人もいるでしょう。

空き家を管理するだけでは生まれなかった利益を享受できたり、地域やの人やお客さんとの交流ができたりする反面、軽い気持ちで参入し負債を負ってしまったケースもあります。

「空き家がもったいないから活用しておく」という気持ちではなく、しっかり利益をあげられるスキームを考えることが重要です。

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