空き家

空き家の買い方について徹底解説|0円での購入も可能って本当?

「空き家投資を始めたけど、どうやって購入したらいいかわからない」

不動産投資初心者の場合、上記のような悩みを抱く方は多いのではないでしょうか。そのような方のために、本記事では空き家の買い方についてご紹介します。

空き家の探し方から、実際の購入で気をつけるべき点を解説しますので、ぜひお役立てください。

空き家の買い方を手順ごとに解説

空き家探しから購入まで、空き家を買うためのステップは大別して6つとなります。以下より、それぞれ順を追って解説します。

①:空き家の購入計画を立てる

まずはどのような手順で空き家を購入するのかについての購入計画を立てましょう

空き家の購入には資金が必要となりますが「キャッシュでどの程度の額まで容易できるのか」「ローンを組む場合は抵当に入れる資産の有無」などを把握しておく必要があります。

購入後の空き家に自分で住まず、賃貸運営などをして他人に貸し出す場合は、運営方法やい健全なキャッシュフローが実現できるだけの収益モデルを確率しなければいけません。

②:空き家を探す

空き家を探す方法としては「知り合いが所有している空き家を当たる」「不動産会社に問い合わせをする」「空き家バンクなどの情報サイトを利用する」などの方法があります。

知り合いの物件を購入する場合は、内見のためのスケジュール調整や価格交渉などもスムーズに進むでしょう。

不動産仲介会社に頼めば、個人で探すよりも多くの物件を比較検討でき、トラブル防止にも繋がります。

空き家バンクなどの空き家情報サイトは、全国の空き家・空き地の情報が掲載されていて、気になる物件を見つけたら即所有者にコンタクトが取れます。

仲介会社に依頼する時と同様、専門家が売買の間に経ってくれる点もメリットです。

③:購入相談をする 

物件に目星をつけたら、次は所有者に購入相談をします。前述のように、直接の交渉か、不動産仲介会社などの専門家に間に入って貰うかの2択です。

購入相談のステップで、必要資金・物件の状態などの、物件購入のための条件について確認します。

④:物件を内覧する

物件の購入には、実際に内覧をする必要があります。居住エリアから遠い物件を購入する場合は早い段階から計画を立てましょう。

物件の内覧では、隅々まで物件の間取りや設備、破損箇所についてチェックする必要があります。

物件の内部だけでなく、接道の長さ・周辺環境などの外部の要因についても要チェックです。

空き家を買った後、人に貸し出す運用方法を検討している場合は細かな部分まで確認するようにしましょう。

⑤:資金計画を立てる

資金計画の策定は、物件購入の流れの中で最も重要なステップです。

空き家を購入するに当たって必要な資金の概算を算出し、ローンを組む場合は毎月の返済スケジュールをシミュレーションを行わなければなりません。

ただし、築古物件の場合は、資産価値があまり残っていないため金融機関からのローンの借入ができない可能性があります。その場合、購入資金は手出しで容易する必要が生じます。

ローンを借りれたとしても、返済途中で収支が悪化し、貸し倒れが発生する可能性もありますので、住宅ローンの借入では無理のない返済スケジュールを立てるようにしましょう。

⑥:不動産売買契約を締結して購入する

購入する空き家を決定し、購入申し込みまで完了したら、不動産売買契約を契約し実際に物件を買うステップに移ります。

売買契約書には、購入に当たって必要な情報が記載されていますので、しっかりと確認をしておきましょう。

ローンの利用をしている場合、金融機関からの融資審査に通り、金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結するまで待つ必要があります。

契約の締結がしたら「手付金の支払い→決済時に残代金の支払い→物件の引き渡し」の順序で進みます。

残代金決済は銀行などの金融機関で行うのが一般的です。住宅ローンを組んでいる場合、決済を行う会場は融資先の銀行になることでしょう。

⑦:引き渡し

残代金の支払いまで完了すれば、後は実際に物件を購入するだけです。物件を購入すれば、売り手から買い手に鍵や重要書類が渡されます。

中古物件を購入した場合は、電気・水道・ガスなどのライフラインを前所有者から名義変更しなければいけません。

所有権の移転登記などは、司法書士などのプロに任せればスムーズに進みます。

引き渡し後に内覧の際に発見できなった不備が見つかった場合は、売買契約書の内容次第では売主責任で補修を要求できます。

売主が責任を負う期間については「購入後◯ヶ月」と期間が決められていることが一般的です。

空き家を買う際には特例も利用しよう

投資目的ではなく、居住用として物件を購入する場合、以前住んでいた住宅からの買い替えで空き家を購入すれば、課税が見送られる特例制度が存在します。

通常、物件の売却を行なった際に、購入時の入手金よりも譲渡金が多くなれば、その差額分だけ課税されます。

しかし、自分が住んでいた住宅の売却を行なった場合、条件を満たせば譲渡金に対する課税を翌年移行に繰り越せます。

不動産の売買は一度に動くお金も大きいため、税金の支払いを先延ばしにできるのは大きなメリットです。

空き家購入の注意点

空き家購入で失敗しないためには、いくつかの注意点が存在します。

空き家を買うなら「物件の状態チェック」「購入後の活用方法」について、慎重に検討しましょう。

以下より、それぞれ個別にご説明します。

空き家の状態をチェック|補修は必要か否かなど?

空き家の中には長年放置されいる物件も多くなっています。

老朽化によって設備や構造に問題が生じている場合、たとえ物件を安く購入できたとしても、修繕やリフォームなどで多額の資金が必要になります。

空き家の購入では、内覧時の物件のチェックだけでなく、築年数や過去のメンテナンス状況も確認するようにしましょう。

空き家の活用方法も考えておく

自分で住むのではなく、キャピタルゲインの形成のために空き家を購入するのであれば、購入後の活用方法について事前に検討しておきましょう。

空き家の活用方法としては「賃貸経営」「シェアハウス」「フリースペース」「サテライトオフィス」などです。

空き家を購入したとしても、入居者がつかないのであればローンの返済や固定資産税などで、たちまち収支が悪化しかねません。

空き家を購入する前段階で、物件の周辺エリアの調査や見込み客の有無などをチェックし、購入後に利益を生む運用計画を策定しましょう。

まとめ

以上、空き家の買い方についてご説明してきました。空き家は築古物件も多く、少ない資金で購入可能です。

その分、ローンの審査が通りにくかったり、購入後のリフォーム費用などがかかる点がネックとなりますが、キャッシュに余裕のない初心者でも手を出しやすいのは大きな魅力でしょう。

空き家問題は日本全土で深刻なものとなっており、空き家を購入して活用することは地域活性にも繋がりますので、ぜひ購入を検討してはいかがでしょうか。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら