空き家

空き家を民泊として活用するメリット・デメリットとは?条件や成功させるポイントも解説

空き家の活用方法として「民泊」が注目されています。

2018年に「住宅宿泊事業法」が施行され、民泊ビジネスをはじめやすくなったのです。

空き家の状態によっては低コストではじめられる場合もあり、空き家の活用方法に悩んでいるなら検討してみてはいかがでしょうか?

そこで今回は、空き家を民泊として活用するメリットやデメリット、成功させるためのポイントを解説します。

空き家を所有している方、また相続される予定のある方はぜひ参考にしてみてください。

空き家を民泊として活用するメリット・デメリット

民泊とは、個人の自宅や不動産投資で所有している部屋に、有償で旅行者に宿泊してもらうサービスを指します。

外国人観光客増加による宿泊施設不足の問題を受け、2018年に「住宅宿泊事業法」が施行されました。

手軽に民泊ビジネスを展開できるようになり、投資先としても注目を集めています。

では、空き家を民泊として活用するメリットとデメリットを押さえておきましょう。

空き家を民泊にするメリット

空き家を有効活用できる

空き家をすでに所有している、また相続する予定があるなら民泊として有効活用できます。

民泊として活用すれば収入を得られるうえ、立地や条件によっては一般的な家賃収入と比べて大きな収益を得られる可能性もあるのです。

空き家は、所有しているだけで税金や維持管理コストがかかります。

何かしらの事情があって売却できない、また相続したものの困っている場合に、空き家を民泊として活用するのは有効的な方法のひとつなのです。

住宅専用地域で営業できる

建築基準法では、地域ごとに建物の用途を定めています。

通常、「第一種低層住居専用地域」や「第二種中高層住宅専用地域」などの住宅専用地域では旅館やホテルを営業できません。

対して民泊は、住宅を宿泊施設として貸し出すサービスであり、工業専用地域を除いたすべての地域で営業が可能なのです。

ホテルや旅館と競合することも少なく、制限なしで営業できるのは大きなメリットになります。

少ないコストで開業できる場合もある

空き家の状態によっては、少ないコストで民泊をはじめられます。

とくに修繕する箇所がなければ、リネンや備品など最低限のものを揃えれば民泊を開業できるのです。

たとえば、空き家をカフェに改築する場合には、リフォーム費用や設備機器代など多額なコストがかかります。

対して、状態のよい空き家ではじめる民泊ビジネスなら、必要最低限のコストで済むのです。

宿泊者と交流できる

民泊を運営していれば、さまざまな国から多くの外国人観光客が訪れます。

外国の文化に関心があって異文化交流したいと考えているなら、民泊運営がおすすめです。

外国の文化を知りたい、外国語を覚えたいなどの目的があれば、収益を上げつつ楽しく運営できるでしょう。

空き家を民泊にするデメリット

ルールを守らない宿泊者もいる

民泊ではさまざまな国から観光客が訪れるため、なかにはルールを守らない宿泊者による問題が発生します。

たとえば……

  • チェックイン・チェックインの時間を守らない
  • ゴミを散乱させていく
  • 備品を持ち帰ってしまう
  • 深夜に騒いで近隣から苦情が入った

とくに、近隣に迷惑をかける行為は、民泊を運営していく上で大きな問題になります。

最悪の場合運営を継続できない事態もあり得るため、使い方やマナー、注意点などを徹底して説明するほか、過去に問題をおこした宿泊者の予約を拒否するなどの対策が必要です。

営業日数に上限がある

民泊では、年間の営業日数の上限が180日と定められています。

安定的に収益を得たいと考えている場合には、営業日数が限定されてしまうのは大きなデメリットです。

ただ、旅館やホテルが1年中満室ではなく繁忙期があるように、民泊でも予約が入りやすい時期を見極めて営業すれば対策になります。

地域のイベントや観光シーズンに合わせて稼働し、閑散期には貸しスペースとして活用するなどの方法もあるのです。

空き家を民泊として活用するための条件

すべての空き家が民泊として活用できるわけではありません。

空き家を民泊として活用できる条件を確認しておきましょう。

必要な設備が完備されている

空き家を民泊施設とするには、下記の設備が完備されていなければなりません。

  • 台所
  • 浴室
  • 便所
  • 洗面設備

つまり、最低限の水回り設備が完備されている必要があります。

ただ、空き家になる前に住居として使用していたのであれば完備されているはずであり、問題にならないでしょう。

居住の要件を満たしている

空き家を民泊として活用する際には届け出が必要ですが、以下のいずれかに該当していなければなりません。

  • 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
  • 入居者の募集が行われている家屋
  • 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

出典:国土交通省観光庁「民泊制度ポータルサイト」

転勤によって一時的に空き家になっている場合や、相続によって所有して将来的に住む予定の空き家であれば当てはまります。

空き家の民泊ビジネスを成功させるポイント

空き家を民泊として活用するメリットとデメリット、条件についてわかったところで、民泊ビジネスを成功させるポイントを押さえておきましょう。

好立地である

空き家の民泊ビジネスを成功させる第一のポイントが好立地です。

観光地の周辺、またアクセスしやすい立地だと外国人観光客に利用してもらいやすくなります。

観光地にはホテルや旅館があっても賃貸できる住宅は少なく、条件によっては宿泊料金を高く設定できるケースもあるでしょう。

民泊に限らず、不動産投資では立地を重視することが成功させる鍵なのです。

築年数が浅い

なるべく安く泊まりたいと考えている外国人観光客であっても、新しくきれいな建物を好む場合があります。

築年数の経過した古い建物で人気を得られないと、宿泊料金を相場と比べて低く設定しなければなりません。

また、設備が古いままだと修理費用や買い替え費用がかさみ、収益を圧迫してしまいます。

したがって、とくに長期間放置された空き家の場合は、清潔感のある状態にすべく最低限のリフォームや設備の取り替えを検討するのがおすすめです。

まとめ

「住宅宿泊事業法」の施行により、手軽に民泊ビジネスへ参入できるようになりました。

空き家の活用方法に困っているのであれば、検討してみてはいかがでしょうか?

空き家の活用方法や不動産に関することでお悩みなら、不動産の専門家に相談してみるのもおすすめです。

当サイトでも無料オンライン講座を実施しておりますので、ぜひ一度お気軽にご利用なさってください。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら