副業として不動産投資に興味を持っている方も多いかと思います。
不動産投資にはいくつか手法がありますが、空き家を利用して収益を得る「空き家投資」に注目してみてはいかがでしょうか？
空き家の状態によっては初期投資額を抑えられ、はじめて不動産投資をおこなう初心者でも比較的収益を上げやすい投資手法なのです。
そこで今回は、空き家投資のメリットとデメリット、種類にくわえて成功させるための注意点も解説します。
不動産投資に興味のある方や、副業を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
不動産投資は副業になるのか？詳しくはこちらの記事をご覧ください。
空き家投資の種類
空き家投資の検討をはじめる前に、どんな種類があるのか把握しておきましょう。
空き家投資には、主に以下の3つの種類があります。
賃貸経営
空き家を購入し、賃貸住宅として収益を得る方法があります。
空き家の状態によっては修繕費用やリフォーム代が必要になるものの、そのまま貸し出せるケースもあり、コストを抑えられるほどスピーディーな収益化が可能です。
格安な物件を購入できれば初期投資額が少なくすみ、仮に失敗しても大きなダメージを受けにくいメリットもあります。
すなわち空き家の賃貸経営は、比較的初心者でも参入しやすい空き家投資と言えるでしょう。
リフォーム再販
購入した空き家をリフォームまたリノベーションし、価値を高めて売却する手法です。
購入費用とリフォーム費用から、売却価格を差し引いた金額が売却益になります。
いかに格安な物件を入手し、購入者のニーズに合わせてリフォームできるかが鍵となるため、初心者にはややハードルが高く不向きです。
また、費用をかけてリフォームしたものの買い手が見つからないケースもあり得るため、立地やターゲット、ニーズをしっかり調査しなければなりません。
事業経営
空き家を賃貸したり売却したりするのではなく、事業目的で購入する方法があります。
たとえば、シェアハウスやコインランドリー、民泊などで空き家を利用して事業を展開するのです。
経営者として事業をおこなった結果、得られた収益が自分の利益になります。
ただし、失敗すると借金だけが残る最悪の事態も想定されるため、経営ノウハウやジャンルに応じた知識が必要です。
目的に合わせてリフォームやリノベーション、場合によっては建て替えも必要であり、やはり初心者向きではありません。
空き家投資のメリット・デメリット
空き家投資の種類を理解したところで、どんなメリットがあるのか押さえておきましょう。
合わせてデメリットも解説します。
メリット①：初期費用を抑えられる
空き家は新築物件や築浅の中古物件と比較して、安く購入できるのが魅力です。
初期費用を抑えるほど収益化を最短で実現でき、長期的に安定した利益を確保できます。
不動産投資用の物件購入では、ローンを金融機関に申し込んでも審査が厳しいため、現金で購入しやすい空き家が注目されているのです。
資金や実績のない初心者こそ、初期費用を抑えられる空き家投資に注目すべきと言えるでしょう。
メリット②：高い利回りを期待できる
空き家投資では初期費用を抑えやすく、高い利回りが期待できます。
アパート経営や区分マンション経営では購入費用が数千万円に上る場合もあり、利回りが10％を大きく下回るのが一般的です。
格安で空き家を購入してリフォームして貸し出せば、10％以上の高い利回りも不可能ではありません。
また、空き家投資では一戸建てを活用するケースが多く、アパートやマンションと比べて入居者が長期間にわたって住み続ける傾向があります。
一度入居者を確保できれば、長期間安定的に収益を得られやすいのも空き家投資のメリットなのです。
メリット③：節税効果を得られる場合も
空き家のリフォーム費用の割合が物件価格に対して大きくなる場合、リフォーム費用を修繕費で計上するのではなく減価償却しなければなりません。
したがって、リフォーム費用を減価償却している期間において、不動産所得が赤字になるケースがあるのです。
空き家投資を副業としておこなっている場合、不動産所得と給与所得を損益通算できます。
つまり、空き家投資で発生した赤字を給与所得から差し引けるため、所得税を節税する効果が期待できるのです。
デメリット①：リフォーム代や修繕費用が必要
空き家投資では、不具合箇所の修繕やリフォームを施してから賃貸住宅とする、または売却して利益を得ます。
したがって、物件の状態によっては高額なリフォーム費用が必要になるケースもあるわけです。
また、空き家の購入後にトラブルを判明し、想定していた以上に修繕費用がかかる場合もあります。
空き家を購入する際には、専門家に同行してもらうなど綿密に調査することが重要です。
デメリット②：土地の価値が低いケースがある
安く売り出されている空き家は、土地の価値が低い可能性があります。
とくに、都市計画法の市街化調整区域に指定されている土地では、改築や建て替えであっても許可が必要な場合があり、通常より低く評価されているケースがあるのです。
価値の低い土地は担保価値も低く評価され、売却を検討してもなかなか売れません。
仮に売却できても多額の売却損が発生し、初期投資費用を回収できないケースがあるのです。
デメリット③：空室リスクがある
空き家をリフォームして賃貸住宅にしても、入居者が見つからなければ収入を得られません。
仮に長期間に渡って空室が発生してしまうと、収入ゼロの状態が続いてしまいます。
ただ、空室リスクは空き家投資に限ったものではなく、アパートやマンション投資でも同じです。
ある程度空室リスクも考慮しながら、当該地域で賃貸経営をおこなった場合に安定して利益を得られるのか、事前にシミュレーションしておくのが重要です。
空き家投資を成功させるための注意点とは？
格安で売り出されている空き家は、初期投資を抑えられ大変魅力的です。
ただし、前述したようにリフォーム費用や修繕費がかさんでしまうと、思うように収益を上げられません。
想定以上にコストが増大することのないよう、専門家などにも相談しながら十分に調査してから空き家を購入しましょう。
また、なぜ空き家になっているのか原因を確認しておくのも重要です。
たとえば、下記のような内容を購入後に知るような事態にならないよう、注意しなければなりません。
- 近隣で住民トラブルが発生している
- 事件や事故で死傷者が出た現場である
- 近くに火葬場やゴミ処理場がある
- 近隣に暴力団事務所がある
上記のような心理的瑕疵があると、賃貸に出しても入居者を見つけにくいほか、売却したくても売れない恐れが高まります。
なぜ空き家になっているのか、格安で販売されているのかを売主や不動産会社にしっかり確認しておくことは、空き家投資を成功に導くためにとても重要なのです。
まとめ
空き家投資は不動産投資のなかでも、比較的リスクの低い投資手法です。
とくに空き家の賃貸経営は、知識や資金に乏しい初心者がはじめるのに適しています。
格安な空き家なら失敗しても少ないダメージで済みますし、ぜひチャレンジしてみてはいかがでしょうか？
空き家投資をはじめ不動産投資に興味があれば、専門家から正しい考え方や知識を学ぶのもおすすめです。
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